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事項(xiàng)：
　　公司發(fā)布2023年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)公告，2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1383.8億元，同比增長(zhǎng)24.93%；歸母凈利潤(rùn)119.99億元，同比增長(zhǎng)10.84%；公司在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約金額2368億元，同比增長(zhǎng)12.65%。
　　評(píng)論：
　　疫情過(guò)后竣工結(jié)算明顯加速，營(yíng)收增長(zhǎng)約25%，帶動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)。1）公司2022年年初公告全年竣工計(jì)劃為4231萬(wàn)方，但受疫情影響2022年實(shí)際竣工面積3975萬(wàn)方，部分項(xiàng)目竣工結(jié)算后延至2023年；而公司2023年計(jì)劃竣工面積4450萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)12%，從實(shí)際情況來(lái)看，公司竣工結(jié)算明顯加速，帶動(dòng)2023年上半年?duì)I收同比增長(zhǎng)約25%。2）公司Q2單季度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率約15%，略高于Q1（13%），但低于2022年Q2（18%），上半年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率14%，低于2022年同期17%，反映利潤(rùn)增長(zhǎng)主要靠結(jié)算提速，而非利潤(rùn)率改善。
　　銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)頭部，2023年上半年積極擴(kuò)儲(chǔ)，拿地樓面價(jià)/銷(xiāo)售均價(jià)約101%，土儲(chǔ)質(zhì)量改善。1）公司2023年上半年簽約金額2368億元，同比增長(zhǎng)約13%，權(quán)益銷(xiāo)售金額1656億元，同比增長(zhǎng)約18%。2）根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司在2023年上半年公開(kāi)市場(chǎng)獲取31宗地塊，拿地總價(jià)約472億元，同比下降約6%，平均樓面價(jià)17340元/平，拿地樓面價(jià)/銷(xiāo)售均價(jià)為101%，反映公司不斷置換高能級(jí)城市土儲(chǔ)，提升整體土儲(chǔ)質(zhì)量，但拿地強(qiáng)度為20%，投資策略偏謹(jǐn)慎，并未大規(guī)模擴(kuò)張。
　　新發(fā)展模式下，各房企投資策略趨同，有助于公司進(jìn)一步發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。1）公司2023年上半年發(fā)債規(guī)模181.9億元，平均利率2.92%，融資成本較低。2）在舊的土儲(chǔ)增值的盈利模式下，國(guó)央企競(jìng)爭(zhēng)力不及風(fēng)險(xiǎn)偏好更高的民企，反而因拿地靈敏度不足，被民企反超。新模式下，房企對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期趨于一致，各房企投資策略趨同，聚焦高能級(jí)城市確定性地塊，公司的融資成本優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)可以得到進(jìn)一步發(fā)揮，預(yù)計(jì)2023年保利的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。
　　投資建議：融資優(yōu)勢(shì)保障公司不斷聚焦核心城市，改善土儲(chǔ)質(zhì)量，奠定未來(lái)利潤(rùn)率和ROE回升的基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)2023-2025年公司eps分別為1.45、1.58、1.66元，考慮到公司作為頭部國(guó)央企的中長(zhǎng)期價(jià)值，基于剩余收益模型并給予公司遠(yuǎn)期價(jià)值20%的溢價(jià)，維持公司2023年目標(biāo)價(jià)21.2元，對(duì)應(yīng)2023年14.6倍PE，給予公司“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)繼續(xù)單邊縮表，市場(chǎng)超預(yù)期下行。