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經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　保利發(fā)展發(fā)布2023年5月銷售簡(jiǎn)報(bào)。公司5月銷售數(shù)據(jù)增速放緩，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，投資拿地保持穩(wěn)健，融資渠道暢通，資金優(yōu)勢(shì)明顯，將持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化，看好公司未來市占率持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤(rùn)分別為237.4、284.2、325.3億元，EPS分別為1.98、2.37、2.72元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為6.8、5.6、4.9倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　單月銷售數(shù)據(jù)增速放緩，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固
　　2023年5月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積262.63萬平方米，同比增加7.84%；實(shí)現(xiàn)簽約金額408.38億元，同比增加7.46%。1-5月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積1150.34萬平方米，同比增加13.26%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1966.64億元，同比增加23.52%，在克爾瑞全口徑銷售排行榜中排名首位。公司5月銷售金額增速明顯低于2-4月超過30%的水平，整體復(fù)蘇節(jié)奏有所放緩。在半年度業(yè)績(jī)沖刺預(yù)期下，公司憑借充裕且集中在高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，銷售業(yè)績(jī)有望高增，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固。
　　投資依舊穩(wěn)健，單月新增五宗地塊
　　公司5月新增5宗地塊，分別位于成都、蘇州、廈門、佛山和中山，拿地總建面31.1萬方，對(duì)應(yīng)總土地款62.5億元，拿地金額權(quán)益比65.8%。1-5月公司拿地總建面159.8萬方，對(duì)應(yīng)總土地款323.8萬方，拿地金額權(quán)益比87.2%，保持較高權(quán)益比，保證項(xiàng)目整體開發(fā)質(zhì)量。截止2023年一季度末，公司累計(jì)待開發(fā)土地建筑面積6398萬平方米，在建面積11285萬平方米，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足。
　　融資渠道暢通，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
　　公司5月發(fā)行債券67.9億元，其中15億元公司債票面利率3.0%，融資成本繼續(xù)保持低位。截至2023年一季度末，公司擁有貨幣資金余額1518億元，較2022年末減少247億元；資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%，較2022年末下降0.24個(gè)百分點(diǎn)，三道紅線維持綠檔，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。