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經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　保利發(fā)展發(fā)布2023年4月銷售簡(jiǎn)報(bào)。公司4月銷售數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，投資拿地保持穩(wěn)健，融資渠道暢通，資金優(yōu)勢(shì)明顯，將持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化，看好公司未來市占率持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤(rùn)分別為237.4、284.2、325.3億元，EPS分別為1.98、2.37、2.72元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為7.3、6.1、5.3倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　單月銷售數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)，銷售排名行業(yè)第一
　　2023年4月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積256.86萬平方米，同比增加17.72%；實(shí)現(xiàn)簽約金額416.95億元，同比增加36.62%。1-4月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積887.70萬平方米，同比增加14.98%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1558.25億元，同比增加28.55%，在克爾瑞全口徑銷售排行榜中排名首位。得益于一季度以來寬松的購房政策，公司4月銷售金額保持增長(zhǎng)。公司土儲(chǔ)充裕且集中在高能級(jí)城市，在后續(xù)核心城市持續(xù)回暖的預(yù)期下市場(chǎng)份額有望進(jìn)一步提升，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固。
　　投資拿地穩(wěn)健，單月新增五宗地塊
　　公司4月新增5宗地塊，分別位于上海、杭州、成都和石家莊，拿地總建面37.2萬方，對(duì)應(yīng)總土地款76.2億元，拿地金額權(quán)益比89.3%。公司在上海一批次供地中獲取寶山和閔行優(yōu)質(zhì)地塊，展現(xiàn)了深耕高能級(jí)城市的決心。截止2023年一季度末，公司累計(jì)待開發(fā)土地建筑面積6398萬平方米，較2022年末的6271萬平方米增長(zhǎng)2.0%，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足。
　　與長(zhǎng)城資管戰(zhàn)略合作，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
　　5月4日，保利發(fā)展與長(zhǎng)城資管在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，中央金融企業(yè)與國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略合作助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。截至2023年一季度末，公司擁有貨幣資金余額1518億元，較2022年末減少247億元；資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%，較2022年末下降0.24個(gè)百分點(diǎn)，三道紅線維持綠檔，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。