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4月銷售額同比+37%、跑贏行業(yè)，行業(yè)銷售排名穩(wěn)居第一。公司公告，2023年4月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額416.95億元，同比增長36.6%；銷售面積256.86萬方，同比增長17.7%，單月銷售規(guī)模位列行業(yè)第一；從累計(jì)數(shù)據(jù)看，2023年1-4月實(shí)現(xiàn)銷售金額1,558.25億元，同比增長28.6%；銷售面積887.70萬方，同比增長15.0%。2023年以來公司銷售同比表現(xiàn)顯著強(qiáng)于我們跟蹤的50家房企（銷售金額4月單月同比+27%、1-4月累計(jì)同比+7%）。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，公司1-4月銷售額全國排名穩(wěn)居行業(yè)第一位，較2022年末繼續(xù)提升1名，實(shí)現(xiàn)逆境彎道超車。公司2022年銷售端也表現(xiàn)出更強(qiáng)優(yōu)勢，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額4,573億元，同比-15%；同期50家房企同比-40%。我們認(rèn)為在行業(yè)逆境中，公司憑借央企強(qiáng)信用背書、優(yōu)秀的品牌效應(yīng)及核心城市布局，使得公司銷售端表現(xiàn)更佳。
　　4月拿地金額76億元、對應(yīng)拿地強(qiáng)度18%，戰(zhàn)略合作增加擴(kuò)儲方式。公司2023年4月在上海、杭州、成都、石家莊獲取5幅地塊，拿地金額76.2億元，同比增長26.1%；拿地面積37.2萬方，同比減少43.5%；拿地銷售金額比為18%、拿地銷售面積比為14%；公司1-4月累計(jì)拿地金額261.3億元，同比減少34.9%；拿地面積128.7萬方，同比減少50.4%；拿地銷售金額比為17%、拿地銷售面積比為14%。公司具備央企背景、資金優(yōu)勢明顯，投資持續(xù)聚焦核心一二線城市。此外，公司與中國長城資產(chǎn)在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，長城資產(chǎn)目前已探索并落地“債務(wù)重組+代管代建”、“政府賦能+合作開發(fā)”、“資產(chǎn)重組+品牌方運(yùn)營”等一系列業(yè)務(wù)模式，雙方合作有利于幫助行業(yè)化解對沖不動產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有利于保利自身增加擴(kuò)儲方式、持續(xù)提升內(nèi)在競爭力。截至2023Q1末，公司待開發(fā)面積6,398萬平、在建面積11,285萬平，土儲規(guī)模充沛。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資渠道暢通，融資成本再創(chuàng)新低，融資優(yōu)勢明顯。公司2023Q1實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠1,033億元，回籠率91%，同比-1pct；貨幣資金1,518億元，同比+10.4%。至2023Q1末，公司剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為68.15%、凈負(fù)債率68.19%、現(xiàn)金短債比2.2倍，三條紅線穩(wěn)居綠檔。融資方面，公司緊抓市場窗口，積極開展融資額度儲備，2023Q1公司累計(jì)發(fā)行50億元短融，票面利率2.26%；1筆3+2年期的15億元公司債，票面利率3.2%。此外，公司公告2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過8.19億股，募集資金總額不超過125億元。
　　投資分析意見：銷售穩(wěn)居第一，戰(zhàn)略合作增加投資抓手，維持“買入”評級。保利發(fā)展作為老牌龍頭央企，軍旅特色奠定了強(qiáng)執(zhí)行力文化，過去三十載中實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健的成長；銷售逆勢增長、融資優(yōu)勢明顯，拿地隱含毛利率底部回升。此外，我們預(yù)計(jì)我國房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度和盈利能力將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲更大發(fā)展空間。我們維持公司23-25年歸母凈利潤預(yù)測為211、228、252億元，現(xiàn)價(jià)對應(yīng)23/24PE為8.1/7.5倍；中長期看行業(yè)供給側(cè)改革下公司可充分享受格局優(yōu)化帶來的紅利，繼續(xù)維持目標(biāo)價(jià)為25.0元/股，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，股權(quán)融資落地仍具備不確定性。