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5月銷售額同比+7%、前5月同比+24%，行業(yè)銷售排名穩(wěn)居第一。公司公告，2023年5月，公司銷售金額408.38億元，同比增長(zhǎng)7.46%；銷售面積262.63萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)7.84%，單月銷售規(guī)模位列行業(yè)第一；1-5月，公司累計(jì)銷售金額1,966.64億元，同比增長(zhǎng)23.52%；銷售面積1,150.34萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)13.26%。2023年以來公司銷售同比表現(xiàn)顯著強(qiáng)于我們跟蹤的50家房企（銷售金額5月單月同比+1%、1-5月累計(jì)同比+6%）。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司1-5月銷售額全國(guó)排名穩(wěn)居行業(yè)第一位，較2022年末繼續(xù)提升1名，實(shí)現(xiàn)逆境彎道超車。公司2022年銷售端也表現(xiàn)出更強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額4,573億元，同比-15%；同期克而瑞發(fā)布的50家房企同比-40%。公司憑借央企強(qiáng)信用背書、優(yōu)秀的品牌效應(yīng)及核心城市布局，使得銷售端表現(xiàn)更佳。
　　5月拿地金額62.5億元、同比+65%，對(duì)應(yīng)拿地強(qiáng)度15%。公司公告，公司2023年5月在佛山、中山、蘇州、成都、廈門獲取5幅地塊，拿地金額62.5億元，同比增長(zhǎng)64.7%；拿地面積31.1萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)42.0%；拿地銷售金額比為15%、拿地銷售面積比為12%；公司1-5月累計(jì)拿地金額323.8億元，同比減少26.3%；拿地面積159.8萬(wàn)方，同比減少43.2%；拿地銷售金額比為16%、拿地銷售面積比為14%。公司具備央企背景、資金優(yōu)勢(shì)明顯，投資持續(xù)聚焦核心一二線城市。此外，近期公司與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，長(zhǎng)城資產(chǎn)目前已探索并落地“債務(wù)重組+代管代建”、“政府賦能+合作開發(fā)”、“資產(chǎn)重組+品牌方運(yùn)營(yíng)”等一系列業(yè)務(wù)模式，雙方合作有利于幫助行業(yè)化解對(duì)沖不動(dòng)產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有利于保利自身增加擴(kuò)儲(chǔ)方式、持續(xù)提升內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)力。截至2023Q1末，公司待開發(fā)面積6,398萬(wàn)平、在建面積11,285萬(wàn)平，土儲(chǔ)規(guī)模充沛。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資暢通、成本再創(chuàng)新低，優(yōu)勢(shì)明顯。公司公告，公司2023Q1實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠1,033億元，回籠率91%，同比-1pct；貨幣資金1,518億元，同比+10.4%。至2023Q1末，公司剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為68.15%、凈負(fù)債率68.19%、現(xiàn)金短債比2.2倍，三條紅線穩(wěn)居綠檔。融資方面，公司緊抓市場(chǎng)窗口，積極開展融資額度儲(chǔ)備，2023Q1公司累計(jì)發(fā)行50億元短融，票面利率2.26%；1筆3+2年期的15億元公司債，票面利率3.2%。此外，公司公告2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過8.19億股，募集資金總額不超過125億元。
　　投資分析意見：銷售穩(wěn)居行業(yè)第一，拿地聚焦核心城市，維持“買入”評(píng)級(jí)。保利發(fā)展作為老牌央企，軍旅特色奠定了強(qiáng)執(zhí)行力文化，過去三十載中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健的成長(zhǎng)；銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)、融資優(yōu)勢(shì)明顯，拿地隱含毛利率底部回升。此外，我們預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度和盈利能力將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲更大發(fā)展空間。我們維持公司23-25年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為211、228、252億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)23/24PE為7.9/7.4倍；中長(zhǎng)期看行業(yè)供給側(cè)改革下公司可充分享受格局優(yōu)化帶來的紅利，繼續(xù)維持目標(biāo)價(jià)為25.0元/股，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，股權(quán)融資落地仍具備不確定性，關(guān)注公司向特定對(duì)象發(fā)行股票申請(qǐng)文件審核問詢函的回復(fù)。