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投資要點(diǎn)
　　事件：
　　6月8日，公司發(fā)布2023年5月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。2023年5月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積262.6萬(wàn)平方米，同比+7.8%；實(shí)現(xiàn)簽約金額408.4億元，同比+7.5%。1-5月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1150.3萬(wàn)平方米，同比+13.3%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1966.6億元，同比+23.5%。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　銷(xiāo)售穩(wěn)居行業(yè)第一，同比持續(xù)高增。2023年5月公司簽約面積262.6萬(wàn)平方米，同比+7.8%；實(shí)現(xiàn)簽約金額408.4億元，同比+7.5%，銷(xiāo)售金額穩(wěn)居行業(yè)第一，同比持續(xù)增長(zhǎng)。1-5月累計(jì)簽約面積1150.3萬(wàn)平方米，累計(jì)簽約金額1966.6億元，同比分別+13.3%、+23.5%。單月銷(xiāo)售均價(jià)1.55萬(wàn)元/平米，同比-0.3%；累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)1.71萬(wàn)元/平米，同比+9.1%?？硕鸢?gòu)?qiáng)房企1-5月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比+9.1%，公司銷(xiāo)售表現(xiàn)明顯好于百?gòu)?qiáng)整體。
　　5月新增5宗地塊，持續(xù)聚焦核心城市。5月公司新增5宗住宅地塊，拿地總金額62.5億元，拿地總建面31.1萬(wàn)方，地價(jià)權(quán)益比例65.8%，本月拿地力度為15.3%。公司1-5月累計(jì)拿地金額323.8億元，累計(jì)拿地建面162.2萬(wàn)方，地價(jià)權(quán)益比87.2%，累計(jì)拿地力度為16.5%。近12個(gè)月拿地情況來(lái)看，不同能級(jí)城市占比方面，一二線占比為85.9%，三四線占比為14.1%。拿地金額占比較高的城市有：上海（22.9%）、廣州（11.8%）、南京（10.7%）、佛山（7.2%）、合肥（6.6%）。
　　國(guó)企背景優(yōu)勢(shì)明顯，融資渠道通暢。5月25日，公司發(fā)行15億元一般公司債，票面利率3.0%。2022年公司實(shí)現(xiàn)回籠金額4271億元，回籠率93.4%，連續(xù)4年保持在93%以上的較高水平，居于行業(yè)高位。通過(guò)做好開(kāi)源節(jié)流，公司已連續(xù)5年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正。截至2022年末，公司剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.4%、凈負(fù)債率63.6%、現(xiàn)金短債比1.57，均符合“三道紅線”綠檔標(biāo)準(zhǔn)。
　　投資建議：保利發(fā)展銷(xiāo)售表現(xiàn)較好，排名保持行業(yè)第一；拿地聚焦一二線城市，未來(lái)增長(zhǎng)可期。定增預(yù)案獲受理，為公司發(fā)展蓄力。我們維持公司2023-2024年EPS為1.66元、1.71元，以2023年6月8日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)的PE為8.5倍和8.2倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：大幅收緊購(gòu)房杠桿資金、調(diào)控政策超預(yù)期嚴(yán)格、信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。