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經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　保利發(fā)展發(fā)布2023年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)。公司上半年?duì)I收利潤(rùn)雙增，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，投資拿地保持穩(wěn)健，融資渠道暢通，資金優(yōu)勢(shì)明顯，將持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化，看好公司未來(lái)市占率持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤(rùn)分別為237.4、284.2、325.3億元，EPS分別為1.98、2.37、2.72元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為6.5、5.4、4.7倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　營(yíng)收利潤(rùn)同比雙增，總資產(chǎn)規(guī)模有所下降
　　2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1383.8億元，同比增長(zhǎng)24.93%；利潤(rùn)總額197.7億元，同比增長(zhǎng)2.44%；歸母凈利潤(rùn)120.0億元，同比增長(zhǎng)10.84%，基本每股收益1.00元；總資產(chǎn)規(guī)模14307.2億元，較2022年末下降2.7%。公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要得益于疫情結(jié)束工程進(jìn)度恢復(fù)，竣工交付穩(wěn)步推進(jìn)，結(jié)轉(zhuǎn)收入增加。公司上半年歸母凈利率8.7%，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，在2020-2021年高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)壓力下盈利水平仍承壓，伴隨2021年下半年以來(lái)拿地毛利率回升，我們預(yù)計(jì)下半年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有望邊際改善。
　　銷售規(guī)模維持首位，拿地權(quán)益占比較高
　　公司上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額2368.2億元，同比增長(zhǎng)12.7%，在克而瑞全口徑銷售排行榜占據(jù)榜首，其中6月單月受市場(chǎng)低迷影響，銷售金額同比下降21.3%。公司1-5月公司拿地總建面159.8萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)總土地款323.8萬(wàn)方，拿地金額權(quán)益比87.2%，保持較高權(quán)益比，保證項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)質(zhì)量。公司6月在北京、廣州、天津、長(zhǎng)沙、東莞、三亞等核心城市獲取多宗宅地，上半年補(bǔ)貨動(dòng)力較強(qiáng)。
　　融資渠道暢通，定增預(yù)案獲證監(jiān)會(huì)同意
　　公司1-6月公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債182億元，兩筆公司債票面利率均不超過(guò)3.2%，融資成本繼續(xù)保持低位。公司向特定對(duì)象發(fā)行股票申請(qǐng)于6月底獲得證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)，募集資金125億元，擬投向14個(gè)普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。