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事件：
　　7月7日，公司發(fā)布2023年6月銷售數(shù)據(jù)。2023年6月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積232.75萬(wàn)平方米，同比-20.2%；實(shí)現(xiàn)簽約金額401.57億元，同比-21.3%。1-6月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1383.1萬(wàn)平方米，同比+5.8%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2368.2億元，同比+12.7%。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　銷售穩(wěn)居行業(yè)第一，增幅受需求拖累收窄。2023年6月公司簽約面積232.75萬(wàn)平方米，同比-20.2%；實(shí)現(xiàn)簽約金額401.57億元，同比-21.3%，銷售金額穩(wěn)居行業(yè)第一。受需求拖累影響，6月銷售面積、金額分別較5月環(huán)比出現(xiàn)11.4%、1.7%的下降。1-6月累計(jì)簽約面積1383.1萬(wàn)平方米，累計(jì)簽約金額2368.2億元，同比分別+5.8%、+12.7%，增幅有所收窄。單月銷售均價(jià)1.73萬(wàn)元/平米，同比-1.3%；累計(jì)銷售均價(jià)1.71萬(wàn)元/平米，同比+6.5%。
　　6月新增23宗地塊，拿地力度顯著提升。6月公司新增23宗住宅地塊，拿地總金額384.9億元，拿地總建面225.1萬(wàn)方，地價(jià)權(quán)益比例73.1%。本月拿地力度為95.9%，較前幾月（5月15.3%、4月18.3%、3月13.7%）顯著提升。公司1-6月累計(jì)拿地金額708.7億元，累計(jì)拿地建面398.7萬(wàn)方，地價(jià)權(quán)益比79.5%，累計(jì)拿地力度為29.9%。近12個(gè)月拿地情況來(lái)看，不同能級(jí)城市占比方面，一二線占比為84.1%，三四線占比為15.9%。拿地金額占比較高的城市有：上海（20.0%）、廣州（11.2%）、南京（10.2%）、佛山（9.3%）、北京（6.9%）。
　　央企背景優(yōu)勢(shì)明顯，融資渠道通暢。6月27日，公司發(fā)布公告稱定增注冊(cè)獲證監(jiān)會(huì)同意。2022年公司實(shí)現(xiàn)回籠金額4271億元，回籠率93.4%，連續(xù)4年保持在93%以上的較高水平，居于行業(yè)高位。通過(guò)做好開(kāi)源節(jié)流，公司已連續(xù)5年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正。截至2022年末，公司剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.4%、凈負(fù)債率63.6%、現(xiàn)金短債比1.57，均符合“三道紅線”綠檔標(biāo)準(zhǔn)。
　　投資建議：保利發(fā)展銷售表現(xiàn)較好，排名保持行業(yè)第一；拿地聚焦一二線城市，未來(lái)增長(zhǎng)可期。定增預(yù)案獲受理，為公司發(fā)展蓄力。我們維持公司2023-2024年EPS為1.66元、1.71元，以2023年7月7日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)的PE為7.7倍和7.5倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：大幅收緊購(gòu)房杠桿資金、調(diào)控政策超預(yù)期嚴(yán)格、信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。