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核心觀點(diǎn)
　　新房：7月成交同環(huán)比跌幅均超三成，同比降幅有所擴(kuò)大；累計(jì)同比收窄至3%。7月40城新房成交面積1196萬(wàn)平，環(huán)比-32%，同比-33%，同比增速較上月下降0.5pct。1-7月40城新房成交面積1.17億平，同比+3%，增幅較上月收窄6pct。3月銷售“小陽(yáng)春”后已經(jīng)四個(gè)月同比增速連續(xù)下跌，整體市場(chǎng)持續(xù)承壓。
　　分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市跌幅小于二三四線，累計(jì)同比仍有14%的增長(zhǎng)。1）一線城市7月新房成交面積環(huán)比-18%，同比-18%，同比降幅較上月擴(kuò)大2.7pct，跌幅小于二三四線；1-7月累計(jì)同比仍有14%的增長(zhǎng)。其中上海成交高位回落，新房成交面積同比-27%，環(huán)比-15%，一方面是因?yàn)楣?yīng)顯著縮量且主要集中在外圍，另一方面前期需求集中釋放，當(dāng)前市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降。北京本月供應(yīng)主力區(qū)域集中在大興區(qū)，新房成交面積環(huán)比-6%。廣深市場(chǎng)也進(jìn)入階段性瓶頸期，新房成交同環(huán)比也出現(xiàn)下跌。2）二線城市7月新房成交面積環(huán)比-32%，同比-39%，同比增速較上月上升4.5pct，1-7月累計(jì)同比下降4%。我們跟蹤的所有二線城市同比均出現(xiàn)了不同幅度的下滑，多數(shù)城市處于成交低點(diǎn)，需求略顯疲態(tài)，僅杭州、青島、濟(jì)南、寧波環(huán)比正增長(zhǎng)。3）三四線城市新房成交面積環(huán)比-43%，同比-35%，同比增速較上月下降了18pct，1-7月累計(jì)同比+7%。除荊門同環(huán)比正增長(zhǎng)，其余三四線城市同比均出現(xiàn)了不同幅度的下跌。
　　二手房：7月二手房成交同比降幅擴(kuò)大，累計(jì)同比增幅收窄至31%。7月18城二手房成交面積653萬(wàn)平，環(huán)比-13%，同比-14%，同比降幅較上月擴(kuò)大了13.3pct。1-7月18城二手房成交面積5632萬(wàn)平，累計(jì)同比+31%。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比分別下降14%、13%、12%，同比增速分別為-15%、-19%、1%，累計(jì)同比增速分別為18%、40%、33%。從具體城市來(lái)看，二手房市場(chǎng)走弱情況明顯。除韶關(guān)、佛山外，所有城市的二手房成交面積環(huán)比均出現(xiàn)了不同幅度的下滑，成交表現(xiàn)均弱于上個(gè)月。同比來(lái)看，我們跟蹤的城市中有七成在7月二手房成交面積同比下滑。相比之下，前期熱度較高的蘇州、杭州和廈門相對(duì)跌幅較大，同比降幅分別達(dá)24%、25%、34%，一方面是需求集中釋放后成交縮量，最為明顯的是成交持續(xù)低迷的廈門，累計(jì)同比已經(jīng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，另一方面則是因?yàn)槿ツ晖谝咔樾蝿?shì)好轉(zhuǎn)后，成交基數(shù)偏高。僅南寧、佛山二手房成交面積同比仍能維持正增長(zhǎng)。
　　庫(kù)存與去化：7月整體庫(kù)存面積與去化周期同環(huán)比均下降。截至7月底12城新房住宅庫(kù)存面積為1.20億平，環(huán)比-1%，同比-2%；去化周期為13個(gè)月，環(huán)比-1%，同比-12%。具體來(lái)看，四成的城市去化周期環(huán)比拉長(zhǎng)，僅上海、杭州去化周期在12個(gè)月內(nèi)。
　　開盤去化率：重點(diǎn)城市7月平均開盤去化率下降至36%，較上月下降10pct。目前來(lái)看，經(jīng)歷了年中放量，7月房企推盤積極性回落，整體開盤較少，各城市去化跌多漲少。福州、天津、重慶等城市有所提升主要與核心區(qū)域推盤占比上升有關(guān)。而北京、上海、杭州、成都、合肥等前期熱點(diǎn)城市因客戶分流、購(gòu)房信心轉(zhuǎn)弱影響，整體去化率高位回落。寧波、南京、佛山、無(wú)錫、常州、珠海等尚屬筑底階段，去化率基本不足3成，短期內(nèi)復(fù)蘇動(dòng)能明顯不足。
　　土地市場(chǎng)：7月全國(guó)土地成交規(guī)模維持低位，核心城市土拍或?qū)⑦M(jìn)一步降溫。7月全國(guó)（300城）住宅類成交土地建面4287萬(wàn)平，環(huán)比-24%，同比-45%，同比增速較6月下降6.3pct。本月全國(guó)住宅類用地平均溢價(jià)率為5.62%，環(huán)比-0.64pct，同比+1.82pct。其中一線城市溢價(jià)率達(dá)7.47%，同比+2.16pct。除了溢價(jià)率下滑外，本月杭州進(jìn)行的第七輪土拍中，還出現(xiàn)年內(nèi)首次流拍和本地國(guó)資委托底的現(xiàn)象。在當(dāng)前銷售持續(xù)回落的影響下，疊加大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年的密集出讓，房企拿地回歸理性和謹(jǐn)慎，土地成交規(guī)模或?qū)⒌臀贿\(yùn)行，核心城市土拍或?qū)⑦M(jìn)一步降溫。從累計(jì)來(lái)看，2023年1-7月全國(guó)住宅類用地土地成交總價(jià)同比下降27.8%，降幅較上月擴(kuò)大了8pct；溢價(jià)率6.1%，同比提升2pct。
　　房企：1）銷售：百?gòu)?qiáng)房企7月單月銷售同比降幅擴(kuò)大，1-7月累計(jì)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。百?gòu)?qiáng)房企7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額2616億元，同比下降38%（前值：-32%）；1-7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑銷售額2.71萬(wàn)億元，同比-5.1%（前值：+0.1%）。TOP20房企中，1-7月累計(jì)銷售額同比增幅較大的為越秀（66%）、華發(fā)（46%）、建發(fā)（44%）、招蛇（31%）、濱江（29%）。2）拿地：7月百?gòu)?qiáng)房企拿地強(qiáng)度同比下降，投資回歸理性。百?gòu)?qiáng)房企7月單月全口徑拿地金額1710億元，同比-46%（前值:-20%）；拿地強(qiáng)度從6月的37%提升至47%，同比下降6pct。具體來(lái)看，單月土地投資較多的有：建發(fā)（拿地金額143億元，拿地強(qiáng)度138%）、中建（118億元）、保利（116億元，37%）。本月多數(shù)房企拿地金額環(huán)比大幅減少，龍湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍節(jié)奏影響，另一方面，上半年頭部房企在核心城市拿地相對(duì)充裕，市場(chǎng)走弱下，整體投資回歸理性和謹(jǐn)慎。從累計(jì)來(lái)看，2023年1-7月百?gòu)?qiáng)房企全口徑拿地金額8270億元，同比仍有19.6%的下降，拿地強(qiáng)度同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至22%。具體來(lái)看，1