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我們認(rèn)為，城中村改造對(duì)特大超大城市，尤其是京滬深這三個(gè)一線城市，具備城市更新經(jīng)驗(yàn)的地方國(guó)企，帶來(lái)了重要的發(fā)展機(jī)遇。公司不僅具備一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，更具備深耕深圳區(qū)域的城市更新經(jīng)驗(yàn)。所以，公司有望持續(xù)受益于本輪城中村改造的政策，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
　　▍深圳重要的地方國(guó)資平臺(tái)，聚焦核心城市全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)┕ら_(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商。公司是深圳特區(qū)建工集團(tuán)旗下唯一的上市平臺(tái)，長(zhǎng)期深耕深圳城市建設(shè)，積極推進(jìn)國(guó)企改革，釋放公司管理活力。
　　▍超大特大城市城中村改造打開(kāi)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展空間。我們保守預(yù)測(cè)，本輪城中村改造可以在十年維度，新增年化商品房貨值1.9萬(wàn)億元，新增長(zhǎng)期年化平均租金8000億元，且深圳等核心一線城市將成為城中村改造的最核心舞臺(tái)。城中村改造既有利于解決社會(huì)治理隱患，又有利于穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，我們相信將打開(kāi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈新的發(fā)展空間。
　　▍深耕關(guān)鍵核心城市，布局全產(chǎn)業(yè)鏈。公司業(yè)務(wù)涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和運(yùn)維服務(wù)，是聚焦城市建設(shè)的全產(chǎn)業(yè)鏈地方企業(yè)。在建筑施工領(lǐng)域，公司憑借技術(shù)研發(fā)優(yōu)勢(shì)，依托區(qū)域旺盛的建設(shè)需求，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)收入持續(xù)較快的增長(zhǎng)，2021/2022/2023年上半年板塊營(yíng)收分別增長(zhǎng)19%/25%/35%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，公司2023年上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額68億元，同比增長(zhǎng)54.6%，公司未結(jié)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段排布有序，資源獲得手段多元，成本可控，其中不乏位于深圳，區(qū)位較佳，盈利能力較好的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將穩(wěn)步貢獻(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)。
　　▍城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富，有望把握城中村改造業(yè)務(wù)良機(jī)。公司長(zhǎng)期參與深圳城市更新、棚改、舊改等工作，各類城市更新工作和城中村改造所需核心能力高度一致。天健天驕項(xiàng)目是公司的標(biāo)桿舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目在過(guò)去三年貢獻(xiàn)了較多利潤(rùn)。羅湖二線插花地的棚改項(xiàng)目情況復(fù)雜，公司到2023年完成了回遷安置主要工作。南嶺村項(xiàng)目占地面積多達(dá)250萬(wàn)平米，公司中標(biāo)成為土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目前期服務(wù)商。我們相信，豐富的深圳城市更新經(jīng)驗(yàn)，疊加未來(lái)城中村改造加速推進(jìn)的時(shí)代機(jī)遇，可能意味著公司將迎來(lái)更明確的發(fā)展機(jī)遇。
　　▍信用良好，杠桿穩(wěn)定。公司融資成本合理，截至2023年上半年銀行貸款成本區(qū)間2.4%-5.88%，債券融資成本區(qū)間2.46%-4.15%。在行業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)波的背景之下，公司憑借國(guó)企股東背景和優(yōu)質(zhì)資源儲(chǔ)備，保持了通暢的融資渠道，有助于未來(lái)公司積極參與城中村改造業(yè)務(wù)。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：建筑施工市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇可能影響公司盈利；公司布局城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇可能導(dǎo)致公司無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)獲取足量土儲(chǔ)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能會(huì)有一定波動(dòng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售基本面仍然不佳，政策支持出臺(tái)時(shí)間和力度若不及預(yù)期，行業(yè)基本面和信用面可能進(jìn)一步惡化；城市服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)外拓展和新業(yè)務(wù)探索存在一定程度不確定性；租賃物業(yè)資產(chǎn)可能受到市場(chǎng)增量供給影響，租金和出租率可能會(huì)有波動(dòng)；城中村改造具體政策尚未明確，改造復(fù)雜程度和規(guī)模未知，公司參與改造的動(dòng)力和規(guī)?？赡懿患邦A(yù)期。
　　▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：我們認(rèn)為，城中村改造對(duì)特大超大城市，尤其是京滬深這三個(gè)一線城市，具備城市更新經(jīng)驗(yàn)的地方國(guó)企，帶來(lái)了重要的發(fā)展機(jī)遇。公司不僅具備一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，更具備深耕深圳區(qū)域的城市更新經(jīng)驗(yàn)。公司有望持續(xù)受益于本輪城中村改造的政策，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。我們給予公司2023/2024/2025年1.11/1.15/1.29元的盈利預(yù)測(cè)，行業(yè)優(yōu)質(zhì)國(guó)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或參與城市更新項(xiàng)目的部分企業(yè)，如越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、建發(fā)國(guó)際（中信證券研究部預(yù)測(cè)）、城建發(fā)展（Wind一致預(yù)測(cè)）等6-16倍2023年P(guān)E估值，以及0.6-1.3倍的2023年P(guān)B估值，給予公司2023年8倍PE和1倍PB估值水平，對(duì)應(yīng)綜合平均目標(biāo)價(jià)約8.5元，公司當(dāng)前股息率5.0%，頗具吸引力。我們首次覆蓋，給予公司“買入”評(píng)級(jí)