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三部委聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策優(yōu)化。8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策?！锻ㄖ穼ⅰ罢J(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具納入“一城一策”工具箱，利好賣(mài)舊買(mǎi)新的改善性需求以及異地置業(yè)需求釋放。
　　不完全統(tǒng)計(jì)15個(gè)一二線(xiàn)城市認(rèn)房認(rèn)貸政策仍有調(diào)整空間。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)超過(guò)65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，涉及城市能級(jí)主要在二線(xiàn)及以下，典型城市如杭州也在去年11月開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，另外鄭州等城市實(shí)際執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，有一套房但貸款已結(jié)清的再次購(gòu)房仍可享受首套房信貸政策，進(jìn)一步利好改善性住房需求。我們不完全統(tǒng)計(jì)一二線(xiàn)主要城市中還有15個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，包括北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市，以及成都、西安等11個(gè)二線(xiàn)城市。三部委發(fā)文推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，上述城市現(xiàn)行限貸政策仍有調(diào)整空間。
　　目前本輪房地產(chǎn)信貸政策放松力度仍低于14-15年。2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出首套房貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的7折（實(shí)際執(zhí)行約為85折-9折），同時(shí)全國(guó)層面放松“認(rèn)房認(rèn)貸”，即對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次購(gòu)房執(zhí)行首套房貸款政策。隨后自2014年11月至2015年10月期間歷經(jīng)6次降息，房貸基準(zhǔn)利率（5年期中長(zhǎng)期貸款利率）累計(jì)下調(diào)165bp至4.9%。目前本輪房地產(chǎn)信貸政策放松力度仍低于14-15年，具體表現(xiàn)為房貸基準(zhǔn)利率下調(diào)幅度、認(rèn)房認(rèn)貸政策調(diào)整內(nèi)容及范圍、首套房貸利率打折力度不及14-15年。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策納入“一城一策”工具箱，利好賣(mài)舊買(mǎi)新的改善性需求以及異地置業(yè)需求釋放。不完全統(tǒng)計(jì)15個(gè)一二線(xiàn)城市仍有調(diào)整空間，包括北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市，以及成都、西安等11個(gè)二線(xiàn)城市，上述城市現(xiàn)行限貸政策仍有調(diào)整空間。目前本輪房地產(chǎn)信貸政策放松力度仍低于14-15年，具體表現(xiàn)為房貸基準(zhǔn)利率下調(diào)幅度小于14-15年、認(rèn)房認(rèn)貸政策調(diào)整內(nèi)容及范圍小于14-15年、首套房貸利率打折力度低于14-15年。
　　我們認(rèn)為短期地產(chǎn)股行情或存在以下重要觀察點(diǎn)：一是一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市需求端政策工具箱的內(nèi)容、適用范圍擴(kuò)大，或政策落地有所推進(jìn)；二是觀測(cè)到需求端政策對(duì)以上城市銷(xiāo)售的實(shí)際刺激效果；三是困難房企在經(jīng)營(yíng)端和融資端的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步暴露；四是融資端政策在防范化解風(fēng)險(xiǎn)上的支持力度。中期來(lái)看，254號(hào)文原則下部分于去年底展期的開(kāi)發(fā)貸預(yù)計(jì)最早于2023Q4到期，部分房企資金壓力可能會(huì)邊際趨緊，或重新進(jìn)入融資端支持政策的觀察點(diǎn)，可能為板塊帶來(lái)更大彈性和確定性行情。預(yù)計(jì)臨近政策窗口時(shí)點(diǎn)將為板塊帶來(lái)強(qiáng)β屬性，推薦估值修復(fù)空間較大的民企及混合所有制房企：龍湖集團(tuán)(00960，買(mǎi)入)、金地集團(tuán)(600383，買(mǎi)入)、萬(wàn)科A(000002，買(mǎi)入)。憑借融資優(yōu)勢(shì)及維持拿地-銷(xiāo)售良性循環(huán)的央國(guó)企具備較強(qiáng)α屬性，推薦保利發(fā)展(600048，買(mǎi)入)、招商蛇口(001979，買(mǎi)入)，建議關(guān)注華潤(rùn)置地(01109，未評(píng)級(jí))、中國(guó)海外發(fā)展(00688，未評(píng)級(jí))、越秀地產(chǎn)(00123，未評(píng)級(jí))、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(01908，未評(píng)級(jí))、華發(fā)股份(600325，未評(píng)級(jí))。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷(xiāo)售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不完全