>> 城市測量師行-房地產行業(yè)辦公市場分析：松江漕河涇區(qū)塊-230828
| 上傳日期： |
2023/8/28 |
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| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
城市測量師行 |
| 評級： |
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作者： |
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| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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松江漕河涇區(qū)塊緊鄰G60高速公路，與嘉興、杭州、金華、蘇州、湖州、宣城、蕪湖、合肥等9個城市共同構建了長三角G60科創(chuàng)走廊。整個區(qū)塊又被稱為上海臨港松江科技城，其中大部分項目已經對外銷售，部分自持項目由臨港集團進行統(tǒng)一管理。
區(qū)塊基本情況
松江漕河涇區(qū)塊位于松江區(qū)外郊環(huán)區(qū)域，橫跨九亭鎮(zhèn)與新橋鎮(zhèn)。目前該區(qū)塊尚未有軌道交通線路覆蓋，但預計未來五年內將會有軌道交通接入。2022年底12號線西延伸工程已經開始動工，該線路將貫穿松江漕河涇，并在區(qū)塊內設有站點。在商業(yè)配套方面，目前區(qū)域內工作、生活人群主要依賴園區(qū)內食堂和零星便利店。兩個商業(yè)廣場——云廊商業(yè)綜合體和棕櫚廣場，以餐飲為主，休閑娛樂和購物類商店較為有限。8月1日，龍湖商業(yè)和上海臨港松江科技城達成管理合作協(xié)議，正式簽約代理云廊商業(yè)綜合體，以輕資產形式運營該項目。這一合作或將為整個區(qū)塊注入新的商業(yè)元素，提供更完善的商業(yè)配套。
上海臨港松江科技城積極引入有潛力的“準獨角獸企業(yè)”和“瞪羚企業(yè)”，同時關注那些具備自主知識產權的高成長科技型中小企業(yè)。園區(qū)制定多項扶持政策，包括產業(yè)政策、總部及科技政策、人才政策、金融政策以及財稅政策。通過這些政策，園區(qū)希望能夠有效激勵現(xiàn)有企業(yè)，并吸引更多高質量企業(yè)進駐和吸納大量人才，進一步加快整體區(qū)塊的發(fā)展進程。
目前，松江漕河涇區(qū)塊內已經形成多個獨具特色的產業(yè)集群，包括工業(yè)互聯(lián)網、電子信息、生命健康、檢驗檢測以及3D打印等。
?、俚投耸袌?br> 在低端市場中，大部分辦公樓宇由舊廠房改建而成，租金水平較低。2020年平均租金為1.64元/㎡日，隨著市場情況好轉，2021年租金水平有所上漲至1.74元/㎡日，漲幅高達6%。然而，從2022年至今，該細分市場租金呈現(xiàn)下跌趨勢。截至2023年二季度，租金下降至1.68元/㎡日。由于租金較低，該細分市場吸引了許多有倉儲需求的企業(yè)入駐，目前空置率約為30%左右。
?、谥卸耸袌?br> 中端市場租金水平自2020年以來一直下降。2020年租金水平為2.2元/㎡日，2021年與2022年租金維持在2-2.1元/㎡日的范圍內。到2023年平均租金跌破2元/㎡日，二季度降至1.95元/㎡日，與2020年相比租金降幅超過10%。該細分市場主要以研發(fā)辦公項目為主，并且多是體量較大的產業(yè)園區(qū)，租戶選擇范圍相對較廣。目前整體空置率約為37%。
?、壑懈叨耸袌?br> 中高端市場內大多是一些近幾年竣工的新興項目，2022年平均租金為2.63元/㎡日。不過，在整體經濟形勢并不樂觀的情況下，2023年租金有所下降，二季度降至2.52元/㎡日。這些項目雖然相對較新，但位于城市外圍地區(qū)。即使園區(qū)提供了人才公寓等便利設施，樓宇品質也不差，愿意入駐的企業(yè)仍然是少數(shù)。該細分市場空置率較高，約為35%。
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