>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第34周周報(bào)(8月19日-8月25日)：三部委推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”；新房成交同比降幅持續(xù)收窄-230828
| 上傳日期： |
2023/8/29 |
大?。?/td>
| 2229KB |
| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐，許佳璐 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
本周新房成交面積環(huán)比持續(xù)正增長(zhǎng)，同比降幅有所收窄；二手房成交面積環(huán)比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅有所擴(kuò)大；土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)均升，同比量跌價(jià)升，溢價(jià)率同環(huán)比均為負(fù)。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比持續(xù)正增長(zhǎng)，同比降幅有所收窄。40城新房成交面積為285.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13.6%，同比下降22.8%，同比降幅較上周縮小了5.20個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線(xiàn)城市新房成交面積環(huán)比增速分別為17.0%、19.2%、0.6%，同比增速分別為-31.8%、-11.3%、-34.9%。一、三四線(xiàn)城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了0.4、3.2個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市同比降幅較上周縮小了13.1個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅有所擴(kuò)大。18個(gè)城市二手房成交面積為146.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.0%，同比下降16.3%，同比降幅較上周擴(kuò)大了13.0個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線(xiàn)城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為3.4%、5.7%、-29.1%，同比增速分別為-14.9%、-10.6%、-30.1%。一、三四線(xiàn)城市同比增速較上周分別下降了2.0、79.6個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市同比增速較上周上升了6.2個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積與去化周期環(huán)比均有所提升。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為9868萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為0.7%，同比增速為54.7%；去化周期為15.9個(gè)月，環(huán)比提升0.7個(gè)月，同比提升8.5個(gè)月。一、二、三四線(xiàn)城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為0.5%、1.1%、-0.3%，同比增速分別為217.3%、-8.1%、-6.8%；去化周期分別為15.5、15.0、40.5個(gè)月，環(huán)比分別提升0.3、1.2、1.1個(gè)月，同比分別提升11.6、5.5、9.8個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)均升，溢價(jià)率同環(huán)比有所下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為2447.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲31.7%，同比下降38.5%；成交土地總價(jià)為637.0億元，環(huán)比上漲57.1%，同比上漲40.5%；樓面均價(jià)為2603.1元/平，環(huán)比上漲19.3%，同比上漲128.3%；土地溢價(jià)率為3.6%，環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均上升。本周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為231.1億元，同比上升2.1%，環(huán)比上升10.0%。總償還量為157.2億元，同比下降14.8%，環(huán)比下降13.9%；凈融資額為73.9億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-3.4%，較上周下降1.5pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為-1.4%，較上周下降2.1pct。房地產(chǎn)板塊PE為12.90X，較上周下降0.24X。本周（8.21-8.27），北上資金對(duì)鋼鐵、建筑材料、建筑裝飾加倉(cāng)金額較大，分別為7.88、2.70、0.95億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.03%（上周為-0.98%），凈買(mǎi)入-2.18億元（上周凈買(mǎi)入-5.19億元）。
投資建議
本周行業(yè)多項(xiàng)利好落地。住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，但仍為“一城一策”；財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，換房個(gè)人所得稅的退稅優(yōu)惠延續(xù)至2025年末。當(dāng)前中央對(duì)于地產(chǎn)的政策表態(tài)持續(xù)推進(jìn)，意在通過(guò)降低居民購(gòu)房成本，加大居民增加購(gòu)房杠桿的空間以更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求的釋放。但四個(gè)一線(xiàn)城市暫時(shí)都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性政策落地。我們認(rèn)為，從中央發(fā)聲到地方落實(shí)、再到政策起效尚需時(shí)日，若核心城市能在三季度穩(wěn)步落實(shí)部分需求端寬松政策，銷(xiāo)售或有望在四季度企穩(wěn)，但基于當(dāng)前居民購(gòu)買(mǎi)力不足的事實(shí)，后續(xù)核心城市的帶動(dòng)效應(yīng)和銷(xiāo)售積極性的持續(xù)程度仍待觀察。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線(xiàn)：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線(xiàn)城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)、綠景中國(guó)地產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷(xiāo)售超預(yù)期下行；融資收緊。
|
|
