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行業(yè)：8月銷售未見明顯復(fù)蘇，三部門聯(lián)合推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，7月銷售復(fù)蘇繼續(xù)趨弱。2023年1-7月，商品房銷售額為70450億元，同比轉(zhuǎn)負(fù)為-1.5%，較1-6月下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積為66563萬㎡，同比-6.5%，降幅較1-6月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。2023年7月單月，商品房銷售額7358億元，環(huán)比-45%，同比-19%，與6月持平；銷售面積7048萬㎡，環(huán)比-46%，同比-16%，降幅較6月收窄3個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)為10440元/㎡，環(huán)比+2.6%，同比-4.4%。
　　從日頻跟蹤來看，8月銷售未見明顯復(fù)蘇。2023年8月24日，30城商品房7天移動(dòng)平均成交面積同比-22%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動(dòng)平均面積同比分別為-33%、-13%、-21%、-12%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-37%、-9%、-31%。截至2023年8月24日，30城商品房累計(jì)成交面積為8947萬㎡，同比-6.0%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計(jì)同比分別為-6%、-7%、-3%、-9%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計(jì)同比分別為+8%、-10%、-9%。
　　8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。我們認(rèn)為，三部門聯(lián)合推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是對(duì)7月底政治局會(huì)議的落實(shí)，預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市的限制性政策將部分有序放開，有助于居民購房意愿釋放。
　　板塊：8月跑贏滬深300指數(shù)0.4個(gè)百分點(diǎn)。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌4.2%，跑贏滬深300指數(shù)0.4個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排9名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤日計(jì)，板塊2023年動(dòng)態(tài)PE為10.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍動(dòng)態(tài)PE）高53.8%。
　　投資策略：短期看，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)政策的預(yù)期已經(jīng)不高，前期政策博弈的漲幅已經(jīng)充分回調(diào)；中期看，8月為銷售的傳統(tǒng)淡季，且當(dāng)前基本面前置指標(biāo)已經(jīng)企穩(wěn)，預(yù)計(jì)銷售數(shù)據(jù)不會(huì)進(jìn)一步下滑，疊加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或?qū)⒂瓉碚甙l(fā)酵與數(shù)據(jù)修復(fù)的共振。個(gè)股方面，建議關(guān)注中型國(guó)央企+一線城市受益標(biāo)的，9月推薦貝殼W、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1、后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期；2、行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。