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事件：公司發(fā)布2023年中期業(yè)績報(bào)告。2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)營收514.4億元，同比下降10.6%；歸母凈利潤21.5億元，同比增長14.1%，業(yè)績符合預(yù)期。
　　歸母凈利潤逆勢增長，營收同比略有下降。2023年上半年公司營收同比下降10.6%，而歸母凈利潤同比增長14.1%的主要原因：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比減少，開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比減少16.2%；（2）銷售傭金代理費(fèi)用下降、匯兌凈損失減少導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用下降；（3）市場下行導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比降低2.9pct至17.8%。下半年預(yù)計(jì)隨著高毛利項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)算周期，公司下半年及全年的業(yè)績增速將大概率好于上半年的增速。
　　銷售穩(wěn)健增長排名攀升至TOP5，上半年簽約銷售面積同比增加40%。公司堅(jiān)持有質(zhì)量地規(guī)模增長，2023年上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額1664.4億元，同比增加40.1%；實(shí)現(xiàn)銷售面積684.0萬平，同比增加40.3%，遠(yuǎn)高于市場平均水平。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司全口徑簽約金額排名前進(jìn)1位進(jìn)入全國排名的TOP5。公司城市深耕成效進(jìn)一步凸顯，在上海、合肥、蘇州、深圳等12個(gè)城市銷售規(guī)模進(jìn)入TOP5。
　　聚焦“強(qiáng)心30城”，深耕高能級城市。2023年上半年獲取25宗地塊，總計(jì)容建面238萬平。“強(qiáng)心30城”投資金額占比100%，其中“核心6+10城”的投資金額占比達(dá)98%，進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳以及杭州、蘇州等重點(diǎn)城市。其中在北京獲取3宗項(xiàng)目，地價(jià)投入88億。另外，公司積極以城市更新、收并購等為抓手多元拓展，報(bào)告期內(nèi)成功落地佛山寶華舊改項(xiàng)目。降本成效顯著，三道紅線始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。2023年上半年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.86%、凈負(fù)債率47.0%、現(xiàn)金短債比1.1。公司緊抓利率下行窗口，發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進(jìn)行高息債務(wù)置換，降本成效顯著。上半年綜合融資成本較年初下降24bp至3.65%，處于行業(yè)絕對低位，融資優(yōu)勢明顯。
　　盈利預(yù)測：招商蛇口作為地產(chǎn)龍頭央企，深耕高能級城市，銷售逆勢躋身五強(qiáng)，降本增效財(cái)務(wù)穩(wěn)健。隨著市場復(fù)蘇進(jìn)程加快，公司業(yè)績確定性增強(qiáng)。我們維持其2023年歸母凈利潤為57.8億元的預(yù)測，上調(diào)2024/2025年為100.2/140.5億元（前值為99.6/139.8億元），對應(yīng)EPS為0.69/1.20/1.68元，對應(yīng)PE為21.2X/12.2X/8.7X，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：毛利率修復(fù)不及預(yù)期；市場景氣度恢復(fù)不及預(yù)期。