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單月銷售同環(huán)比下降，拿地權(quán)益比保持高位，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　招商蛇口發(fā)布2023年7月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。公司7月銷售同環(huán)比均下降，累計(jì)銷售保持增長(zhǎng)，重組資產(chǎn)完成過(guò)戶，核心優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備增加。公司投資聚焦核心城市，可售貨源較充足，看好未來(lái)市占率持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為86.3、115.8和134.8億元，EPS為1.03、1.39、1.62元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為13.3、9.9、8.5倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　單月銷售數(shù)據(jù)同比轉(zhuǎn)負(fù)，上半年銷售金額保持增長(zhǎng)
　　2023年7月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積79.48萬(wàn)平方米，同比下降6.38%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額201.26億元，同比下降15.78%，環(huán)比下降32.1%，在市場(chǎng)整體低迷影響下成交不及預(yù)期。2023年1-7月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積763.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.37%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1865.62億元，同比增長(zhǎng)30.72%，在克而瑞全口徑銷售金額榜單排名第五；累計(jì)銷售均價(jià)24437元/平米，同比下降2.0%。
　　投資保持穩(wěn)健，拿地權(quán)益比超80%
　　公司7月在上海和杭州獲取2宗地塊，總計(jì)容建面10.44萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)拿地金額24.21億元，拿地金額權(quán)益比100%。公司1-7月拿地27宗，拿地總建面247.49萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)440.13億元，權(quán)益拿地金額占比達(dá)83.9%，均位于一二線城市，其中一線城市拿地金額占比37.4%，二線城市拿地金額占比62.6%。
　　融資渠道暢通，重組標(biāo)的資產(chǎn)完成過(guò)戶
　　公司1-7月公開(kāi)發(fā)債154.5億元，7月發(fā)行兩筆共50億元公司債，票面利率分別為2.79%和3.15%，處于行業(yè)較低融資利率水平。公司于2023年2月發(fā)布公告，擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金不超85.0億元，交易標(biāo)的資產(chǎn)為南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，交易事項(xiàng)于6月17日獲得證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)，交易資產(chǎn)已于6月27日完成過(guò)戶，公司在前海片區(qū)的土地資源進(jìn)一步增加。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)不及預(yù)期。