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歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，拿地堅(jiān)守一二線城市，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　招商蛇口發(fā)布2023年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)。公司上半年?duì)I收下滑，歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，銷售數(shù)據(jù)高增，投資保持穩(wěn)健，重組資產(chǎn)完成過戶，優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備增加。公司投資聚焦核心城市，可售貨源較充足，看好未來市占率持續(xù)提升，我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為86.3、115.8和134.8億元，EPS為1.03、1.39、1.62元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為11.6、8.6、7.4倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　營收有所下降，歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)
　　公司2023年半年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入514.42億元，同比下降10.6%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額49.73億元，同比下降9.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)21.53億元，同比增長(zhǎng)14.1%；基本每股收益0.22元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率上升0.52個(gè)百分點(diǎn)至1.99%。我們認(rèn)為公司營收下降主要由于上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少，歸母凈利潤(rùn)逆勢(shì)增長(zhǎng)源于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目股權(quán)占比增加。截至2023年上半年末，公司總資產(chǎn)9475.8億元，較年初增長(zhǎng)6.89%，仍處于規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)程中。
　　投資力度穩(wěn)健，上半年拿地均分布于一二線
　　1-6月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，同比增加40.07%。公司6月銷售數(shù)據(jù)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，在市場(chǎng)整體低迷影響下成交不及預(yù)期。公司1-6月拿地25宗，拿地總建面237.05萬方，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)415.93億元，權(quán)益拿地金額占比達(dá)83.0%，均位于一二線城市，其中一線城市拿地金額占比35.1%，二線城市拿地金額占比64.9%。
　　融資渠道暢通，重組標(biāo)的資產(chǎn)完成過戶
　　公司上半年公開發(fā)債104.5億元，票面利率不超過2.63%，處于行業(yè)最低融資利率水平。公司于2023年2月發(fā)布公告，擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金不超85.0億元，交易標(biāo)的資產(chǎn)為南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，交易事項(xiàng)于6月17日獲得證監(jiān)會(huì)審核通過，交易資產(chǎn)已于6月27日完成過戶，公司在前海片區(qū)擁有的土地資源進(jìn)一步增加。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營不及預(yù)期。