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事件描述
　　2023年6月16日，公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金收到證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)的批復(fù)，同日蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募順利上市。
　　事件評(píng)論
　　發(fā)行方案率先獲批注冊(cè)，資產(chǎn)負(fù)債表將進(jìn)一步優(yōu)化。2022年11月末證監(jiān)會(huì)恢復(fù)房企股權(quán)融資，公司積極把握政策機(jī)遇，順勢(shì)推進(jìn)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)及募集配套資金，并率先獲準(zhǔn)注冊(cè)，標(biāo)志著房企融資支持“第三支箭”A股首單落地。根據(jù)方案，公司將發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)和招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和交易對(duì)價(jià)為89.3億元，交易完成后對(duì)招商前海自貿(mào)（前海媽灣核心開(kāi)發(fā)平臺(tái)）持股比例提升6.8pct至43%，核心資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)，且深投控有望成為公司第二大股東，股權(quán)結(jié)構(gòu)將有所優(yōu)化；此外，公司擬非公開(kāi)發(fā)行股份募集資金不超過(guò)85億元，用于存量項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)，資金實(shí)力和擴(kuò)表預(yù)期將進(jìn)一步增強(qiáng)。
　　蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募上市，新模式探索再進(jìn)一步。公司目前已形成蛇口產(chǎn)園REIT（180101.SZ）和招商局商業(yè)房托（1503.HK）境內(nèi)外雙REITs平臺(tái)，覆蓋產(chǎn)園、商業(yè)辦公等多業(yè)態(tài)，持有業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期模式逐步完善。2023年6月，蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募份額順利上市，此次擴(kuò)募新購(gòu)入資產(chǎn)為深圳光明科技園中的科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目，最終募集金額12.4億元；無(wú)論是兩年前首批公募REITs上市，還是此次REITs擴(kuò)募，蛇口產(chǎn)園REIT都率先落地，公司在探索新發(fā)展模式方面領(lǐng)先同行。公司持有型物業(yè)儲(chǔ)備豐富、業(yè)態(tài)多樣，且明確新增項(xiàng)目以滿(mǎn)足公募REITs退出為剛性條件，未來(lái)有望繼續(xù)構(gòu)建不同類(lèi)型REITs平臺(tái)，進(jìn)一步盤(pán)活存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，貢獻(xiàn)穩(wěn)定投資收益。
　　公司在頭部房企中規(guī)模適度、城市布局更為聚焦，銷(xiāo)售表現(xiàn)更具彈性。公司近年來(lái)保持積極的投資態(tài)度，且堅(jiān)持區(qū)域聚焦和城市深耕，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備實(shí)現(xiàn)有序換倉(cāng)，2023年以來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)收縮、競(jìng)爭(zhēng)加劇，1-5月公司拿地強(qiáng)度有所下降，但拿地質(zhì)量繼續(xù)提升，核心一二線(xiàn)城市拿地金額占比高達(dá)96%。公司在土地市場(chǎng)積累的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐步在銷(xiāo)售市場(chǎng)兌現(xiàn)，2023年1-5月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1368億元，同比增長(zhǎng)76%，在充裕的優(yōu)質(zhì)貨值保障下，完成全年3300億（同比增長(zhǎng)13%）銷(xiāo)售目標(biāo)的確定性較高。公司在頭部房企中規(guī)模適度、城市布局也更為聚焦，在結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)中，即使戰(zhàn)略性退出部分非核心城市，對(duì)其整體銷(xiāo)售影響也相對(duì)可控，因此公司短期銷(xiāo)售規(guī)模彈性有望保持領(lǐng)先，長(zhǎng)期銷(xiāo)售規(guī)模也將拾階而上。
　　秉承“蛇口精神”，引領(lǐng)龍頭進(jìn)階。公司發(fā)行方案率先獲批注冊(cè)，在探索新發(fā)展模式方面也領(lǐng)先同行，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的短期兌現(xiàn)能力與意愿突出。周期壓力集中釋放后公司業(yè)績(jī)有望迎來(lái)明顯修復(fù)，結(jié)構(gòu)市場(chǎng)下銷(xiāo)售彈性有望保持領(lǐng)先，長(zhǎng)期銷(xiāo)售規(guī)模也將拾階而上。預(yù)計(jì)2023-2025年歸母凈利潤(rùn)分別為69/100/113億元，對(duì)應(yīng)市盈率分別為15.1X/10.4X/9.2X，盡管表觀PE偏高，但PB仍相對(duì)偏低（尤其是剔除前海長(zhǎng)久期資產(chǎn)隱含市值之后），公司周期與格局邏輯兼具，當(dāng)前估值并未反映中長(zhǎng)期價(jià)值且隱含空間較大，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、結(jié)轉(zhuǎn)毛利率修復(fù)進(jìn)度存在不確定性；
　　2、核心資源開(kāi)發(fā)進(jìn)度存在不確定性。