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5月單月銷售額同比+65%，前5月同比+76%，銷售繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。公司公告，23年5月，公司銷售金額266.2億元，同比+65.2%；銷售面積111.8萬平，同比+55.2%；銷售均價(jià)23,820元/平，同比+6.4%；23年1-5月，公司累計(jì)銷售金額1,368.1億元，同比+76.4%；累計(jì)銷售面積553.4萬平，同比+66.7%；銷售均價(jià)24,720元/平，同比+5.8%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月50家房企單月銷售額、銷售面積同比分別為+1%、-9%，累計(jì)同比分別為+6%、-7%，公司銷售繼續(xù)大幅領(lǐng)先行業(yè)水平。此外，2023年，公司計(jì)劃銷售額3,300億元、同比+12.8%，計(jì)劃新開工1,000萬方、同比+11%，計(jì)劃竣工1,600萬方、同比+22%。
　　5月拿地/銷售金額比51%，聚焦核心城市，繼續(xù)提升土儲優(yōu)質(zhì)濃度。公司公告，23年5月，公司新增建面73.8萬平，同比+0.2%；拿地金額137.0億元，同比-40%；拿地/銷售金額比51%，拿地/銷售面積比66%；5月公司拿地項(xiàng)目聚焦北京、合肥、廈門、西安、長沙、佛山等核心一二線城市，進(jìn)一步提升資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)濃度。23年1-5月，公司累計(jì)新增建面193.3萬平，同比-9%；累計(jì)拿地金額314.4億元，同比-28%；拿地/銷售金額比23%，拿地/銷售面積比35%；平均樓面地價(jià)16,266元/平，占比銷售均價(jià)66%。22年末，公司總未竣工面積4,968萬方，覆蓋22年銷售面積4.2倍，土儲資源充裕。
　　逆市下融資優(yōu)勢明顯，推出重組預(yù)案，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度。公司公告，22年末，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為62.4%、48.1%，現(xiàn)金短債比1.3，三道紅線指標(biāo)處于綠檔。22年，公司合計(jì)募資額達(dá)379億元，加權(quán)票面利率僅2.8%，22年末，公司加權(quán)融資成本僅3.9%，同比-0.6pct；23年至今，公司發(fā)行兩筆超短融，合計(jì)26億元，加權(quán)融資成本2.2%。22年12月，公司公告重組預(yù)案，籌劃以發(fā)行股份購買南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，23年3月，本次增發(fā)收購申請獲股東大會通過，公司擴(kuò)充資本實(shí)力做大做強(qiáng)，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度，并引入深投控戰(zhàn)投協(xié)同發(fā)展，23年5月，本次增發(fā)收購相關(guān)事項(xiàng)獲深交所審核通過。
　　投資分析意見：銷售持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，拿地補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，維持“買入”評級。招商蛇口坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高。在目前行業(yè)遭遇資金困境之時(shí)，公司融資端開始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢凸顯，同時(shí)公司保持積極擴(kuò)張策略，有助于后續(xù)銷售實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長，并拿地隱含毛利率已顯著回升，預(yù)示著后續(xù)盈利能力的改善。我們維持公司2023-25年每股收益預(yù)測為0.99、1.69、2.21元，現(xiàn)價(jià)對應(yīng)23/24年P(guān)E14、8倍，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，重組方案落地仍具備不確定性