>> 申萬宏源-招商蛇口(001979)銷售領(lǐng)跑行業(yè)，拿地聚焦核心城市-230510
| 上傳日期： |
2023/5/10 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
袁豪 |
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4月單月銷售額同比+169%，前4月銷售額同比+79%，銷售繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。23年4月，公司銷售金額379.3億元，同比+169.1%；銷售面積136.4萬平，同比+135.0%；銷售均價27,801元/平，同比+14.5%；23年1-4月，公司累計銷售金額1,101.9億元，同比+79.4%；累計銷售面積441.7萬平，同比+70.0%；銷售均價24,908元/平，同比+5.5%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月50家房企單月銷售額、銷售面積同比分別為+27%、+7%，累計同比分別為+7%、-6%，公司銷售繼續(xù)大幅領(lǐng)先行業(yè)水平。此外，2023年，公司計劃銷售額3,300億元，對應(yīng)同比+12.8%，計劃新開工面積1,000萬方，對應(yīng)同比+11%，計劃竣工面積1,600萬方，同比+22%。
4月拿地/銷售金額比23%，聚焦核心城市，繼續(xù)提升土儲優(yōu)質(zhì)濃度。23年4月，公司新增建面39.2萬平，同比-34%；拿地金額86.7億元，同比-34%；拿地/銷售金額比23%，拿地/銷售面積比29%；4月公司拿地項目聚焦上海、北京、合肥、蘇州、武漢等核心一二線城市，進一步提升資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)濃度。23年1-4月，公司累計新增建面113.6萬平，同比-18%；累計拿地金額177.4億元，同比-15%；拿地/銷售金額比16%，拿地/銷售面積比26%；平均樓面地價15,617元/平，占比銷售均價63%。22年末，公司總未竣工面積4,968萬方，覆蓋22年銷售面積4.2倍，土儲資源充裕。
持有物業(yè)儲備豐富、業(yè)態(tài)多樣，已構(gòu)建境內(nèi)外雙REITs平臺。22年末，公司擁有可出租物業(yè)面積549萬平，包含公寓、住宅、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業(yè)中心等業(yè)態(tài)。22年，資產(chǎn)運營收入（未扣除租金減免）57.1億元，同比+6.2%，EBITDA30.4億元，同比+6.9%。其中，集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、酒店、零星商業(yè)分別占比資產(chǎn)運營收入23%、20%、21%、18%、10%、8%。公司已形成蛇口產(chǎn)園REIT（180101.SZ）和招商局商業(yè)房托（1503.HK）境內(nèi)外雙REITs平臺，完善了“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。公司持有型物業(yè)儲備豐富、業(yè)態(tài)多樣，隨著公司更多REITs平臺的構(gòu)建，未來將進一步盤活存量資產(chǎn)，助力資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)發(fā)展，縮短回報周期、增量貢獻業(yè)績釋放。
逆市下融資優(yōu)勢明顯，推出重組預(yù)案，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度。22年末，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率和凈負債率分別為62.4%、48.1%，現(xiàn)金短債比1.3，三道紅線指標處于綠檔。22年，公司合計募資額達379億元，加權(quán)票面利率僅2.8%，22年末，公司加權(quán)融資成本僅3.9%，同比-0.6pct；23年至今，公司發(fā)行兩筆超短融，合計26億元，加權(quán)融資成本2.2%。22年12月，公司公告重組預(yù)案，籌劃以發(fā)行股份購買南油集團24%股權(quán)、深圳前海實業(yè)2.89%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，23年3月，定增申請獲股東大會通過，公司擴充資本實力做大做強，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度，并引入深投控戰(zhàn)投協(xié)同發(fā)展。
投資分析意見：銷售領(lǐng)跑行業(yè)，拿地聚焦核心城市，維持“買入”評級。招商蛇口坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高。在目前行業(yè)遭遇資金困境之時，公司融資端開始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢凸顯，同時公司保持積極擴張策略，有助于后續(xù)銷售實現(xiàn)持續(xù)增長，并拿地隱含毛利率已顯著回升，預(yù)示著后續(xù)盈利能力的改善。我們維持公司2023-25年每股收益預(yù)測為0.99、1.69、2.21元，現(xiàn)價對應(yīng)23/24年P(guān)E15、9倍，維持“買入”評級。
風險提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，重組方案落地仍具備不確定性。
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