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銷售保持增長，拿地堅(jiān)守一二線城市，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　招商蛇口發(fā)布2023年4月經(jīng)營簡報(bào)。公司4月銷售數(shù)據(jù)同比保持增長，重啟股權(quán)融資并購，有望提升公司核心優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。公司投資聚焦核心城市，可售貨源較充足，看好未來市占率持續(xù)提升，我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤為86.3、115.8和134.8億元，EPS為1.11、1.50、1.74元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為12.4、9.2、7.9倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　單月銷售數(shù)據(jù)持續(xù)增長，高能級(jí)城市貨值助力業(yè)績企穩(wěn)
　　2023年4月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積136.42萬平方米，同比增加134.95%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額379.26億元，同比增加169.11%。1-4月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積441.69萬平方米，同比增加69.95%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1101.92億元，同比增加79.36%。受益于一季度持續(xù)寬松的購房政策及核心一二線城市的市場邊際復(fù)蘇，公司前四月銷售金額同比高增。我們認(rèn)為公司可售貨值充足，且多分布于高能級(jí)城市，在市場信心修復(fù)后銷售業(yè)績企穩(wěn)可期。
　　單月新增6宗地塊，拿地堅(jiān)守一二線城市
　　公司4月參拍積極，在上海、北京、蘇州、合肥和武漢獲取6宗地塊，總計(jì)容建面45.07萬方，對(duì)應(yīng)拿地金額86.67億元，拿地面積和金額權(quán)益比分別為71.6%和70.6%，其中在上海和北京拿地金額56.75億元，拿地堅(jiān)守一二線城市。公司1-4月拿地12宗，拿地總建面119.47萬方，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)177.44億元。
　　融資渠道暢通，充?，F(xiàn)金利于持續(xù)拓展
　　公司1-4月公開市場發(fā)行了4筆超短融債券，發(fā)行總規(guī)模48億元，票面利率均不超過2.3%，融資利率較低。2023年3月公司公告定增申請(qǐng)獲股東大會(huì)通過，擬向境內(nèi)自然人、機(jī)構(gòu)投資者、大股東關(guān)聯(lián)方定增募資不超85.0億元，發(fā)行數(shù)量為23.22億股。截止2023Q1，公司在手現(xiàn)金973.08億元，較2022年末增加110.65億元，公司維持綠檔，資金狀況良好，充裕的在手現(xiàn)金將給公司未來進(jìn)一步拓展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場恢復(fù)不及預(yù)期、房價(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營不及預(yù)期。