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銷(xiāo)售保持增長(zhǎng)，拿地堅(jiān)守一二線城市，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　招商蛇口發(fā)布2023年5月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。公司5月銷(xiāo)售保持增長(zhǎng)，投資強(qiáng)度加大，重啟股權(quán)融資并購(gòu)，有望提升公司核心優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。公司投資聚焦核心城市，可售貨源較充足，看好未來(lái)市占率持續(xù)提升，我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為86.3、115.8和134.8億元，EPS為1.11、1.50、1.74元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為12.0、8.9、7.7倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)保持高增，累計(jì)銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)超七成
　　2023年5月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積111.75萬(wàn)平方米，同比增加55.19%；實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額266.19億元，同比增加65.16%。1-5月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積553.44萬(wàn)平方米，同比增加66.74%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額1368.11億元，同比增加76.41%。公司5月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比增速有所放緩，但仍保持2月以來(lái)超過(guò)50%的增速，累計(jì)銷(xiāo)售金額同比高增。我們認(rèn)為公司可售貨值充足，且多分布于高能級(jí)城市，在上半年業(yè)績(jī)沖刺預(yù)期下，6月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)值得期待。
　　投資強(qiáng)度加大，一二線單月新增7宗地塊
　　公司二季度以來(lái)參拍拿地積極，5月在北京、廈門(mén)、合肥、西安、長(zhǎng)沙和佛山獲取7宗地塊，總計(jì)容建面73.84萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)拿地金額137.15億元，拿地金額權(quán)益比94.7%，拿地金額/銷(xiāo)售金額為51.5%，投資力度有所加強(qiáng)。公司1-5月拿地19宗，拿地總建面193.31萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)314.59億元，均位于一二線城市，其中一線城市拿地金額占比35.6%，二線城市拿地金額占比64.4%。
　　融資渠道暢通，增發(fā)事項(xiàng)獲得深交所審核通過(guò)
　　公司5月發(fā)行了2筆超短融債券，發(fā)行總規(guī)模26億元，票面利率均為2.2%，融資利率較低。公司于2023年2月發(fā)布公告，擬向境內(nèi)自然人、機(jī)構(gòu)投資者、大股東關(guān)聯(lián)方定增募資不超85.0億元。公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)于5月29日獲得深交所審核通過(guò)，成為A股房企增發(fā)事項(xiàng)中最先通過(guò)交易所審核的公司，表明了監(jiān)管部門(mén)對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企股權(quán)融資的支持。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)不及預(yù)期。