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事件：2023年7月13日，招商蛇口發(fā)布《2023年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)》以及《發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易實(shí)施情況暨新增股份上市公告書(shū)》。
　　收入同比略有下滑，歸母凈利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。公司2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入514.4億元（YoY-10.6%），實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)48.9億元（YoY10.1%），歸母凈利潤(rùn)21.5億元（YoY+14.1%），扣非歸母凈利潤(rùn)13.9億元（YoY-5.4%），基本每股收益0.22元（YoY+37.5%）。
　　銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成過(guò)半，拿地聚焦核心一二線。公司2023年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1664.4億元（ YoY+40.1% ），銷(xiāo)售面積684萬(wàn)方（YoY+40.3%），完成全年3300億元銷(xiāo)售目標(biāo)的50.4%。銷(xiāo)售額位于克而瑞排行榜第五，較2022年提升一名。上半年拿地金額415.9億元（YoY-35.7%），計(jì)容建面237.1萬(wàn)方（-43.5%），金額口徑投銷(xiāo)比25%，金額口徑權(quán)益比83%（YoY+22.9pct），權(quán)益比較去年顯著提升。上半年拿地金額主要分布在北京、廈門(mén)、南京、杭州、上海、蘇州、深圳、合肥等核心城市，一二線占比98%。
　　增發(fā)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)完成過(guò)戶，新增股份即將上市。公司上半年發(fā)行債券104.5億元，加權(quán)平均票面利率2.29%，融資優(yōu)勢(shì)明顯。公司此前抓住政策窗口期啟動(dòng)股權(quán)融資，于2023年2月公告擬發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)南油集團(tuán)24%股權(quán)和前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)89億元，并募集配套資金不超過(guò)85億元。6月16日定增方案收到證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)，6月27日完成標(biāo)的資產(chǎn)過(guò)戶，7月13日公告此次購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)而發(fā)行的股份將于7月20日在深交所上市。此次重組完成后，公司在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值將進(jìn)一步提升。
　　投資建議：公司作為央企龍頭，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資成本極具優(yōu)勢(shì)，能夠積極參與土地市場(chǎng)，隨著低毛利地塊逐漸消化，新拿地利潤(rùn)率修復(fù)，我們認(rèn)為公司將受益于競(jìng)爭(zhēng)格局改善。隨著公司重組項(xiàng)目落地，對(duì)前海項(xiàng)目濃度有望提高，待前海項(xiàng)目釋放，公司業(yè)績(jī)將獲增厚。我們預(yù)測(cè)公司2023/2024/2025年?duì)I收分別為2110/2375/2630億元，歸母凈利潤(rùn)分別為72/107/131億元，對(duì)應(yīng)攤薄EPS為0.93/1.38/1.69元/股。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2023年動(dòng)態(tài)PE13x，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售復(fù)蘇不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期