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核心觀點(diǎn)：
　　上半年公司歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)14%。招商蛇口發(fā)布23年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，23年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收514.42億元，同比-10.6%，歸母凈利潤(rùn)21.53億元，同比+14.1%，扣非歸母凈利潤(rùn)13.9億元，同比5.4%。23年上半年收入同比負(fù)增長(zhǎng)，下半年保有結(jié)算余量。利潤(rùn)率方面，上半年整體歸母凈利率4.2%，較22全年（2.9%）也有1.9pct的回升，扣非凈利潤(rùn)主要由REITs擴(kuò)募貢獻(xiàn)。
　　銷售規(guī)模升至行業(yè)第五，投資聚焦強(qiáng)心30城。根據(jù)經(jīng)營(yíng)公告，上半年公司銷售金額1664.4億元，同比+40.1%，公司抓住上半年窗口期，積極去化，銷售排名上升至行業(yè)第5。投資方面，23年上半年公司拿地金額408億元，拿地力度24%，公司將資源聚焦在了強(qiáng)心30城，其中上深杭等6城拿地金額257億元、寧波、蘇州等重點(diǎn)10城74億元，佛山、廈門(mén)等其他機(jī)會(huì)城市拿地金額77億元。聚焦能夠規(guī)避一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提升資產(chǎn)質(zhì)量。上半公司權(quán)益比例提升到82%（高于22年24pct），我們測(cè)算拿地毛利率29.0%，較22年提升了1.6pct。
　　重組資產(chǎn)完成過(guò)戶。根據(jù)7月13日公告，招商蛇口增發(fā)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方案，標(biāo)的資產(chǎn)已完成變更登記和過(guò)戶。本次非公開(kāi)發(fā)行價(jià)格14.83元/股，發(fā)行6.02億股，總股本增加至83.4億股，后續(xù)可擇機(jī)發(fā)行股票募集配套資金。本次交易完成后，大股東及一致行動(dòng)人持股比例從64.83%降至61.89%，深投控成為公司二股東，持股5.47%。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。公司基本面持續(xù)向好，我們預(yù)計(jì)23-24年歸母凈利潤(rùn)77億元、150億元，同比分別+81%、95%，對(duì)應(yīng)13.0xPE、6.7xPE，維持合理價(jià)值17.91元/股的觀點(diǎn)不變，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。行業(yè)景氣度存在不確定性；行業(yè)格局穩(wěn)定前，利潤(rùn)率存在一定波動(dòng)；前海、太子灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度存在不確定性。