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核心城市貨值充足，增速持續(xù)領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企。2023年6月單月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額296.3億元，同比-28.2%，實(shí)現(xiàn)銷售面積130.5萬方，同比16.1%。2023年1-6月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1664.4億元，同比+40.1%，領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企40.5pct，銷售面積684萬方，同比+40.3%，累計(jì)銷售均價(jià)24334元/方，同比-0.2%。受去年高基數(shù)影響，公司6月單月銷售增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。1-6月公司上海全口徑銷售金額421.7億元，在公司總銷售占比達(dá)到25.3%。當(dāng)前市場(chǎng)分化明顯，基本面支撐較強(qiáng)的高能級(jí)城市項(xiàng)目去化確定性和兌現(xiàn)度更高，而區(qū)位較差項(xiàng)目去化水平持續(xù)走低。公司核心城市貨量保持充足，有效保障全年3300億元銷售目標(biāo)完成。
　　拿地強(qiáng)度穩(wěn)步提升，權(quán)益比例大幅提升。23年6月公司于北京、上海、杭州、南京和寧波共獲取6宗土地，對(duì)應(yīng)總地價(jià)101.3億元，同比-50.2%；總建面43.7萬方，同比-79%。單月拿地金額強(qiáng)度為34.2%，較上月下降17.3pct。土地獲取城市結(jié)構(gòu)來看，1-6月一二線城市整體拿地占比提升至100%，較2022全年提升11.2pct。其中一二線城市拿地金額占比分別為35.1%和64.9%，分別較2022全年下降14.4pct，提升25.6pct。累計(jì)拿地金額權(quán)益比例來看，1-6月公司拿地權(quán)益比例為83%，較2022全年提升23.3pct。4月以來公司投資強(qiáng)度持續(xù)回升，累計(jì)權(quán)益比例大幅提升，未來歸母損益有望提升。公司持續(xù)鎖定高能級(jí)城市，提高土地兌現(xiàn)度和去化率。
　　第三支箭首單落地，融資通道保持暢通。23年1-6月公司新增境內(nèi)債融資104.5億元，同比-38.4%；整體加權(quán)融資成本2.29%，較2022全年下降0.56%。23年6月單月公司融資29.6億元，單月發(fā)行兩筆超短融和一筆ABS。6月16日，公司發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金申請(qǐng)獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效，標(biāo)志著首單第三支箭正式落地。此舉落地將提升公司歸母權(quán)益比例，加碼前海有效提升核心資產(chǎn)濃度。
　　龍頭央企優(yōu)勢(shì)明顯，核心區(qū)投資輪動(dòng)。1）公司央企背景，融資渠道暢通，成本持續(xù)優(yōu)化；2）核心區(qū)投資輪動(dòng)，一二線城市占比提升，換牌效應(yīng)將抬升公司資產(chǎn)質(zhì)量。
　　投資建議：我們預(yù)測(cè)公司2023-2025年EPS分別為0.84元/1.26元/1.59元/股，對(duì)應(yīng)PE分別為14.4/9.5/7.6倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：二手房掛牌量持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌，核心區(qū)土地市場(chǎng)熱度迅速攀升，公司滾存庫存去化難度加大等。