>> 東方證券-招商蛇口(001979)央企資源和能力優(yōu)勢強化，受益集中度提升-230823
| 上傳日期： |
2023/8/23 |
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| 2688KB |
| 格式： |
pdf 共45頁 |
來源： |
東方證券 |
| 評級： |
買入（首次） |
作者： |
趙旭翔 |
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核心觀點
資源型央企，城市綜合開發(fā)運營先驅(qū)。歷經(jīng)四十余載，招商蛇口建立起完備的城市綜合開發(fā)體系，向開發(fā)經(jīng)營并重、輕重資產(chǎn)結(jié)合和差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，持續(xù)鞏固資源和能力優(yōu)勢。
坐擁前海蛇口核心土儲，把握政策窗口期增厚權(quán)益，價值靜待釋放。公司在前海蛇口自貿(mào)區(qū)的大規(guī)模土儲具備不可復制的核心優(yōu)勢，截至2022年末，公司在前海媽灣和蛇口太子灣的未開發(fā)計容建筑面積共計達393.8萬㎡。公司獲取該片區(qū)土地成本低，升值空間大。22年底公司積極把握房企融資政策窗口期，增厚前海土儲權(quán)益，23年中成功落地。對標世界級灣區(qū)，前海蛇口片區(qū)作為粵港澳大灣區(qū)驅(qū)動引擎，擁有優(yōu)越的經(jīng)濟、人口和交通條件，價值靜待釋放。
銷售投資積極穩(wěn)健，市占率有望進一步提升。公司作為央企的融資和信用優(yōu)勢凸顯，在行業(yè)下行周期仍能維持一定的擴表能力，銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，2023年上半年全口徑銷售額同比增長40.1%，全年銷售計劃3300億，市占率有望進一步提升。投資力度平穩(wěn)、節(jié)奏準確，“新拿地-優(yōu)供貨-快回款”的正向循環(huán)運轉(zhuǎn)順暢，新拿地項目盈利能力有望修復。多元化拿地優(yōu)勢顯著，積極參與城市更新，分享區(qū)域發(fā)展紅利。高能級城市深耕卓有成效，公司在上海等韌性較高的市場提前布局，回報顯著。區(qū)域聚焦戰(zhàn)略堅定執(zhí)行，歷史布局城市少，存量貨值壓力較小。
資產(chǎn)運營和城市服務(wù)增長潛力大，搭建REITs平臺實現(xiàn)價值鏈閉環(huán)。公司積極落地“雙百戰(zhàn)略”，推動持有型業(yè)務(wù)體量增長和經(jīng)營能力提升，拓寬長期發(fā)展空間。運營服務(wù)平臺招商積余頗具規(guī)模，服務(wù)品牌和能力領(lǐng)先，競爭優(yōu)勢不斷增強。領(lǐng)先行業(yè)搭建雙REITs平臺，打通擴募通道，存量資產(chǎn)盤活機制清晰。公司基本實現(xiàn)“融投-建-管-退”的價值鏈閉環(huán)，資產(chǎn)估值和經(jīng)營價值均有望進一步提升。
盈利預測與投資建議
首次覆蓋給予買入評級，目標價16.72元。采用相對估值，主要選取A股上市央國企背景的開發(fā)及園區(qū)企業(yè)作為可比對象，可比公司2023年的PE估值為19倍。我們預測招商蛇口2023-25年EPS分別為0.88/1.11/1.45元，給予2023年19倍PE估值，對應(yīng)目標價16.72元。
風險提示：市場超預期下行的風險。政策調(diào)控不及預期。前海土儲開發(fā)存在不確定性。存貨減值的風險。結(jié)轉(zhuǎn)進度不達預期。
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