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廣州正式落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，購(gòu)房杠桿寬松下市場(chǎng)激活值得期待
　　8月30日，廣州市政府發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，正式執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。7月以來(lái)住建部、央行等部委頻頻發(fā)聲，購(gòu)房杠桿限制的放松已成為本輪行業(yè)政策寬松周期中的著力點(diǎn)之一，一線城市對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策更具敏感性，廣州作為首個(gè)政策落地的一線城市，釋放積極的市場(chǎng)信號(hào)，我們期待后續(xù)其他一線城市進(jìn)一步落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民的房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求。
　　優(yōu)化政策落地節(jié)奏明快，有望發(fā)揮行業(yè)信心托底效用
　　7月24日政治局會(huì)議對(duì)行業(yè)重新定調(diào)以來(lái)，購(gòu)房杠桿政策的優(yōu)化成為焦點(diǎn)之一，8月25日三部委聯(lián)合印發(fā)通知，全面落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，30日廣州率先響應(yīng)，落地節(jié)奏明快。從實(shí)操環(huán)節(jié)來(lái)看，對(duì)于廣州而言，影響的是“無(wú)房有貸”的人群，新政前，無(wú)房但有貸款記錄的購(gòu)房者，購(gòu)買普宅/非普宅的首付比例分別為40%/70%，新政后均調(diào)整為30%，即首付比例分別下調(diào)10/40pct。參考上一輪“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)廣州市場(chǎng)的影響，14年930政策后，11月廣州新房銷售面積同比觸底回升，14Q4同比增速較Q3提升4.9pct，我們認(rèn)為新政對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的信心托底將產(chǎn)生積極作用。
　　一線城市具備政策空間和敏感度，期待后續(xù)政策持續(xù)落地
　　目前僅在一線城市嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”政策。因此從政策空間的角度來(lái)看，一線城市房地產(chǎn)景氣度對(duì)購(gòu)房杠桿限制放松的敏感度更值得關(guān)注，通過(guò)歷史復(fù)盤，政策對(duì)成交的傳遞快速并有效。上一輪“認(rèn)房認(rèn)貸”政策調(diào)整次月（14年10月），深圳新房即實(shí)現(xiàn)銷售面積同比回正，北京也在下一月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，等待銷售走出穩(wěn)定抬升趨勢(shì)后，房?jī)r(jià)也將企穩(wěn)。廣州的優(yōu)化政策落地已經(jīng)打響了一線城市調(diào)整購(gòu)房杠桿限制的第一槍，我們期待“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市進(jìn)一步鋪開。如果一線城市全面放開，意味著北/上/深的無(wú)房有貸客群首付比例下調(diào)幅度的最大值分別為40/35/30pct，基本面有望快速企穩(wěn)。
　　投資建議
　　從歷史上看，地產(chǎn)成交對(duì)于購(gòu)房杠桿限制的調(diào)整協(xié)同一攬子行業(yè)政策深具敏感性，廣州打響第一槍，我們期待更多一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民的房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、新城控股；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際控股、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。