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事件：近日，住建部等三部委發(fā)文推動“認房不認貸”，納入一城一策工具箱；財政部等三部委推動換房退個稅政策延期；證監(jiān)會優(yōu)化IPO與再融資監(jiān)管安排，其中房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。
　　需求端政策繼續(xù)發(fā)力支持改善性購房，助力金九銀十銷售回暖。
　　1）首付比例方面，住建部等三部委發(fā)文推動“認房不認貸”，即家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。認房不認貸政策若落地，一線城市家庭居民賣一換一情況下，改善購房可減輕總價10%-40%的首付壓力。
　　2）稅費方面，財政部等三部委推動換房退個稅政策延期到2025年底（原為2023年底），即對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
　　3）房貸利率方面，認房不認貸政策若落地，換房后的房貸將按照首套房貸利率執(zhí)行，月供方面也將明顯節(jié)省，一線城市家庭換房相應房貸利率將比此前政策下降30-70BP。改善性購房已成為核心城市樓市的主力需求，以上政策形成了首付比例、稅費、房貸利率等全方位的組合拳，有望助力樓市在金九銀十傳統(tǒng)旺季持續(xù)回暖。
　　本輪地產(chǎn)政策力度仍低于2014年，政策寬松空間仍然存在。2014年9月末，央行、原銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，針對房貸利率、首付比例分別提出：1）貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，2）首套普通住房最低首付30%；已有一套住房且已結清貸款、再次購買普通住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。而本輪認房不認貸政策是要求居民家庭名下在本地無成套住房，然后才能（無論是否使用過貸款購房）按照首套住房執(zhí)行房貸政策。本輪政策從首付比例、房貸利率折扣等方面，政策力度不及2014年，政策寬松空間仍然存在。
　　融資整體收緊之際仍為房企留下再融資窗口，優(yōu)質房企股權融資有望順利推進。證監(jiān)會統(tǒng)籌一二級市場平衡，階段性收緊IPO節(jié)奏，限制破發(fā)、破凈、虧損等情形企業(yè)再融資，但房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。2022年第三支箭打開了房地產(chǎn)上市公司股權融資窗口，截至目前已有保利發(fā)展、招商蛇口、中交地產(chǎn)、陸家嘴等公司已獲得證監(jiān)會同意注冊批。在當前IPO、再融資收緊之際，房地產(chǎn)上市公司的再融資仍然獲得支持，優(yōu)質房企有望充分借助資本市場東風，順利完成增發(fā)，為長期發(fā)展打下堅實的資本基礎。
　　投資建議：“認房不認貸”有望助力銷售回暖，政策寬松空間尚存，融資端持續(xù)呵護，看好地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)。地產(chǎn)政策從供需兩端持續(xù)加大支持力度，寬松空間仍然存在，樓市在政策助力之下有望在金九銀十迎來回暖，看好地產(chǎn)板塊行情持續(xù)表現(xiàn)。標的方面，建議關注以下投資主線：①重點城市城中村改造（城建發(fā)展、京投發(fā)展、城投控股），②存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、③格局優(yōu)化（天地源、建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④優(yōu)質龍頭（中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發(fā)展）。
　　風險提示：政策落地或不及預期；股市或有調整風險；樓市回暖不及預期。