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投資要點(diǎn)
　　上周（2023.8.19-2023.8.25，下同）：上周房地產(chǎn)板塊（中信）漲跌幅-2.8%，同期滬深300、萬得全A指數(shù)漲跌幅分別為-2.0%，-2.9%，超額收益分別為-0.9%、0.1%。29個(gè)中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第13。
　　房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：
　?。?）新房市場(chǎng)：上周38城新房成交面積259.8萬方，環(huán)比+20.4%，同比-17.9%；2023年8月1日至8月25日累計(jì)成交790.7萬方，同比27.8%。今年截至8月25日累計(jì)成交10919.6萬方，同比-5.1%。
　　（2）二手房市場(chǎng)：上周17城二手房成交面積139.7萬方，環(huán)比+5.2%，同比+0.8%；2023年8月1日至8月25日累計(jì)成交502.8萬方，同比3.6%。今年截至8月25日累計(jì)成交5446.7萬方，同比+34.0%。
　　（3）庫存及去化：14城新房累計(jì)庫存9260.7萬方，環(huán)比+0.5%，同比3.3%；14城新房去化周期為15.1個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)+0.3個(gè)月，同比變動(dòng)0.8個(gè)月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為11.5個(gè)月、8.7個(gè)月、17.6個(gè)月、40.7個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)+0.2個(gè)月、+0.2個(gè)月、+0.3個(gè)月、+0.3個(gè)月。
　?。?）土地市場(chǎng)：2023年8月21日-2023年8月27日百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量為309宗，環(huán)比-38.1%，同比-55.2%；供應(yīng)土地建筑面積為1753.9萬方，環(huán)比-44.0%，同比-63.9%。百城土地成交建筑面積594.5萬方，環(huán)比-61.3%，同比-81.6%；成交樓面價(jià)2236元/平，環(huán)比+17.8%、同比+139.7%；土地溢價(jià)率1.1%，環(huán)比-0.7pct，同比-0.1pct。
　　重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策：全國層面：住建部聯(lián)合央行、金融監(jiān)管局聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。國常會(huì)通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部延續(xù)居民換房退稅優(yōu)惠政策延續(xù)至2025年底；財(cái)政部、稅務(wù)總局繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策至2025年底。證監(jiān)會(huì)優(yōu)化上市房企再融資安排：不受破發(fā)、破凈和虧損限制。地方層面：浙江嘉興出臺(tái)21條房地產(chǎn)新政，全面取消限購限售。成都、棗莊、武漢等地寬松公積金政策，提高公積金租房提取限額或下調(diào)住房公積金貸款首付款比例；金華首創(chuàng)城中村拆遷安置公積金貸款。沈陽放寬人才落戶限制，深圳放寬人才房申購條件。
　　周觀點(diǎn)：8月第4周新房成交數(shù)據(jù)環(huán)比上升20.4%，同比降幅持續(xù)縮窄。二手房銷售環(huán)比微增同比轉(zhuǎn)正。本周中央利好政策密集發(fā)布：三部委推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策；國常會(huì)通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》；證監(jiān)會(huì)優(yōu)化上市房企再融資安排。我們認(rèn)為后續(xù)一線城市局部的限購限貸政策有望跟進(jìn)放松，帶動(dòng)市場(chǎng)需求企穩(wěn)回升。推薦關(guān)注土儲(chǔ)充裕、布局聚焦核心城市、信用資質(zhì)良好的房企，未來有望率先受益于市場(chǎng)復(fù)蘇和政策放松；同時(shí)由于疫情影響褪去帶來利潤(rùn)修復(fù)，物業(yè)股有望迎來估值+業(yè)績(jī)的雙擊。推薦：1）開發(fā)商：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份，建議關(guān)注中國海外發(fā)展、保利置業(yè)集團(tuán)；2）城中村改造受益標(biāo)的：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、珠江股份；3）物業(yè)公司：華潤(rùn)萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、越秀服務(wù)；4）代建公司：綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。