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投資要點(diǎn)
　　事件：8月30日，廣州市人民政府辦公廳和深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局分別發(fā)布兩市《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。通知要求，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。即廣州、深圳兩市正式開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
　　政策預(yù)期進(jìn)入兌現(xiàn)期，北京上海跟進(jìn)可期。廣州和深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”終于在市場(chǎng)的翹首以盼中落地。8月25日三部門聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，廣州、深圳積極落實(shí)成為首批跟進(jìn)城市，可以預(yù)見的是北京和上海也將在不久之后有所跟進(jìn)。從落地城市的順序上，也基本符合我們之前“與市場(chǎng)情況逆序”的判斷。
　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”并非政策終點(diǎn)，信心的重塑仍需更多組合拳。近期市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)政策的關(guān)注度大部分都集中在“認(rèn)房不認(rèn)貸”上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后將明顯提升市場(chǎng)活躍度，也能夠在一定程度上帶動(dòng)部分剛需和改善性需求入市。在第一步放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，我們也期待未來(lái)還能迎來(lái)更多有效改善市場(chǎng)情緒的政策組合拳，包括但不限于：普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的上修、首套房房貸利率的下調(diào)、二套房首付比例的下調(diào)，甚至是有限的放松限購(gòu)。此外還需要配合針對(duì)房企融資端的信貸支持政策，供、需兩端的同時(shí)發(fā)力方能幫助市場(chǎng)更快恢復(fù)良性發(fā)展。
　　短期銷售將有所恢復(fù)，投資及新開工端仍需耐心等待。我們預(yù)計(jì)放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”將釋放部分被限制的剛需和改善性需求在近期入市，疊加季節(jié)性因素，預(yù)計(jì)今年9、10月的銷售將迎來(lái)一定程度的修復(fù)，但銷售的持續(xù)性仍需觀察后續(xù)政策跟進(jìn)的力度。根據(jù)過(guò)往周期的經(jīng)驗(yàn)，銷售的恢復(fù)傳導(dǎo)至投資和新開工端一般仍需至少2個(gè)季度的時(shí)間，此次投資和新開工的恢復(fù)預(yù)計(jì)將滯后更多時(shí)間。
　　投資建議：此次廣深放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”將構(gòu)成板塊的重要催化，政策的首次兌現(xiàn)將顯著提振市場(chǎng)信心，市場(chǎng)將對(duì)北京、上海跟進(jìn)及后續(xù)其他政策充滿期待，板塊也將在這種期待中獲得估值的持續(xù)修復(fù)。在本輪調(diào)整中城市布局更優(yōu)、投資更為積極、銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)的公司有望獲得更大的上漲空間。我們推薦：招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。此外，建議關(guān)注城中村改造的相關(guān)標(biāo)的，推薦：城建發(fā)展、珠江股份。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期。