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經(jīng)營管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買入”評(píng)級(jí)保利發(fā)展發(fā)布2023年中期報(bào)告，公司上半年?duì)I收利潤雙增，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，投資拿地保持穩(wěn)健，融資渠道暢通，資金優(yōu)勢(shì)明顯，將持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化，看好公司未來市占率持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤分別為237.4、284.2、325.3億元，EPS分別為1.98、2.37、2.72元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為7.1、5.9、5.1倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　營收利潤同比雙增，毛利率承壓下降公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1369.78億元，同比增長23.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤122.22億元，同比增長12.7%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額71億元，同比增加296億元；毛利率和凈利率分別為21.3%和11.0%（2022年為22.0%和9.6%），基本每股收益1.02元。受市場下行影響，公司毛利率同比下降4.26個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)績?cè)鲩L主要得益于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增加及結(jié)算權(quán)益比提升。
　　銷售規(guī)模行業(yè)居首，新增土地利潤水平豐厚公司上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額2368.2億元，同比增長12.7%，在克而瑞全口徑銷售排行榜占據(jù)榜首，市占率提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至3.8%；其中在重點(diǎn)布局38城銷售金額占比87%，在25個(gè)城市銷售排名第一。公司上半年拿地41宗，計(jì)容建面385萬方，對(duì)應(yīng)總地價(jià)709億元，同比增長17%，拿地強(qiáng)度30%；在38城拓展總地價(jià)和面積占比分別為99%和95%，同比提升9和21個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)；新增項(xiàng)目稅前成本利潤率平均超過15%，投資確定性強(qiáng)。
　　強(qiáng)化資金回籠，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化公司上半年實(shí)現(xiàn)回籠金額2273億元，同比提升13.9%，回籠率96%。截至上半年末，公司有息負(fù)債規(guī)模3564億元，較年初減少250億元；資產(chǎn)負(fù)債率76.99%，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率65.31%，凈負(fù)債率為63.06%，現(xiàn)金短債比為1.38，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔水平；綜合融資成本約3.73%，較年初下降19個(gè)基點(diǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期