>> 華泰證券-房地產行業(yè)動態(tài)點評：購房杠桿寬松凸顯穩(wěn)預期決心-230901
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
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| 515KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎，劉璐，林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
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時隔9年購房杠桿全面寬松，市場激活值得期待
8月31日，央行、金管局聯合發(fā)文，全面松綁購房杠桿，并下調存量房貸利率，此次是時隔9年來再次調整首付比例。主要舉措包括：1.統(tǒng)一全國商業(yè)房貸首付比例下限，首套房/二套房分別為20%/30%；2.統(tǒng)一貸款利率下限，首套房/二套房分別為LPR-20bp/+20bp；3.對存量首套房貸利率予以調整空間。7月以來住建部、央行等部委頻頻發(fā)聲，購房杠桿限制的放松已成為本輪行業(yè)政策寬松周期中的著力點之一，而本次兩部委頒布的首付新政無論從時效性還是力度，都明確了想要托底房地產市場的決心，我們期待本輪強有力的地產優(yōu)化與其他政策形成合力，穩(wěn)定房價預期和購房需求。
購房杠桿政策松綁惠及20余重點城市，政策疊加效應下一線調整空間可觀
新政下首付比例政策全國統(tǒng)一調整，我們認為一二線城市將釋放的購房杠桿空間相當可觀。據我們統(tǒng)計，目前大部分二線城市依然執(zhí)行首套3成及以上、二套4成及以上的首付比例，排除8月剛將首付政策下調至新政水平的南昌、太原等城市，仍有約23個城市，對這些城市而言，最低放寬1成空間。下調空間最大的是一線城市二套房，非普宅首付比例均為70%/80%，普宅首付也達50%/60%，新政下分別可下調40/50、20/30pct。如果考慮認房不認貸政策的落地，無房有貸人群在政策疊加效應下，北/上/深/廣的首付比例最高可下降60/50/60/50pct。
貸款利率調整重點在二套房，存量房貸啟動部分優(yōu)化
據我們統(tǒng)計，有首套房利率下限調整空間的僅有一線城市，北/上/深/廣分別還有75/55/50/20bp下降空間，而其他城市執(zhí)行利率均不高于LPR-20bp，尤其是1月建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制以來，有22個代表性城市突破了下限。而二套房在新政前全國均執(zhí)行利率下限LPR+60bp，因此普遍存在40bp的下降空間，北/上/廈門/西安空間更大（加點高達105/105/80/70bp）。此外，新政啟動存量首套房貸利率調整，但要求不低于貸款發(fā)放時城市的貸款要求下限，受制于歷史和城市約束，同時需要與銀行協商，我們認為這一政策或有利于當下符合首套房認定的存量房貸。
政策落地節(jié)奏超市場預期，復盤上一輪周期有望發(fā)揮行業(yè)信心托底效用
本次政策落地節(jié)奏超市場預期，全國購房杠桿限制寬松歷史鮮見，更顯力度，上一輪“認房不認貸”到下調首付的政策（14年9月-15年3月）相隔6個月，而本輪兩類政策的放寬僅相隔6天。從歷史來看，全國尤其是一線城市政策對成交的傳遞快速并有效，我們看好政策對基本面的托底效用，在核心城市有布局的公司有望受益。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A、金地集團、新城控股；2）港股開發(fā)：越秀地產、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務、招商積余、萬物云。
風險提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險
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