>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：兩部委釋放政策利好，著力提振需求-230831
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
大?。?/td>
| 659KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
事件
2023年8月31日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩條政策：
1. 《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》：2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
2. 《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》：首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
投資要點
首付比、房貸利率下限、存量房貸利率下調(diào)
2014年9月30日央行發(fā)布的“930”新政，“930”新政1）對首套貸款比例設定為30%；2）貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；3）對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)于首套房貸款政策。
本輪周期，央行先后放松房貸利率、認房不認貸和首付比：
1）房貸利率方面，2022年9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對連續(xù)三個月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。五年期LPR從2021年8月的4.65%持續(xù)下降到2023年的4.20%。根據(jù)貝殼統(tǒng)計截止2023年8月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，較2021年8月已經(jīng)打了八四折，二套百城房貸利率4.81%，按照8月31日新政原則上可以降到4.40%，再降低41個BP。房貸利率方面，我們認為房貸利率政策較2014年還有寬松空間，考慮到銀行利差壓力，我們認為房貸利率的調(diào)整會逐步推進。
2）認房不認貸方面，本輪8月25日三部委提出“家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策”。我們認為和2014年允許已經(jīng)購買一套再購買一套可以執(zhí)行首套房貸政策相比，本輪認房認貸方面的政策還有進一步放松空間。
3）首付比方面，此次兩部委首付比下調(diào)力度可觀。2008年購買首套普通自住房最低首付比例調(diào)整到20%；2014年購買首套房最低首付比例調(diào)整為30%，公積金購買首付最低20%，不實施限購城市首套房最低首付比例調(diào)整為20%。此次不論限購和非限購，首套和二套比例均下調(diào)到歷史低點（20%和30%）。從現(xiàn)行政策來看，我們認為這為一二線城市優(yōu)化現(xiàn)有政策明確打開了操作空間，政策力度達到了2008年和2014年周期底部的力度。
需求端政策持續(xù)降低購買成本，利好需求修復
在我們2022.10.24《鑒以往知未來之房地產(chǎn)周期底部特征研究》專題報告中，我們詳細梳理了首付比、房貸利率降低、交易稅費減免對購房成本降低的影響。我們以月供占家庭月收入比重變化這一指標進行統(tǒng)一衡量，對比研究發(fā)現(xiàn)房貸利率下調(diào)1個百分點，對該指標變動影響最大。首付比例降低如果不搭配房貸利率下調(diào)的話反而會加重月供壓力。結(jié)合此次兩部委政策來看，此次首付比降低的同時下調(diào)房貸利率，雙管齊下，我們認為政策對需求端修復持續(xù)發(fā)力，看好后續(xù)需求步入修復通道。
投資建議：我們認為兩部委政策是全局性的，利好行業(yè)整體復蘇以及二級市場板塊投資機會。政策利好的持續(xù)釋放，會使得市場逐漸關(guān)注基本面修復兌現(xiàn)的情況。我們認為本輪核心城市供求關(guān)系良好，政策放松效果或最強，有望率先進入到修復通道。選股思路上，我們圍繞“下有基本面托底+上有政策拔估值”，按照修復順序我們優(yōu)先看好在一線城市有土儲優(yōu)勢的房企：城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、天健集團；此外推薦一二線城市占比較高的房企：招商蛇口、華發(fā)股份、濱江集團。
房地產(chǎn)基本面進入修復通道后，我們認為物業(yè)股受地產(chǎn)壓制得以緩解，估值有望修復。我們首先看好國企物業(yè)公司未來拓展方面的資源優(yōu)勢，建議關(guān)注：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務、越秀服務和建發(fā)服務。此外，優(yōu)質(zhì)民企物業(yè)公司估值超跌較多，修復彈性大，建議關(guān)注新城悅服務、濱江服務。
風險提示：政策效果邊際遞減；新增房企債務違約。
|
|
