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深耕金橋租售結(jié)合，打造領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)城區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，維持“買入”評(píng)級(jí)浦東金橋發(fā)布2023年中期報(bào)告，公司上半年?duì)I收業(yè)績(jī)同比高增，可售房產(chǎn)資源充足，房產(chǎn)租賃收入穩(wěn)中有升，出租率逆勢(shì)提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯著。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為17.84、15.06和19.37億元，對(duì)應(yīng)EPS為1.59、1.34、1.73元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為8.1、9.6、7.5倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　營(yíng)收利潤(rùn)同比高增，盈利能力有所提升
　　公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入48.45億元，同比增長(zhǎng)61.0%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)15.12億元，同比增長(zhǎng)57.8%；毛利率和凈利率分別提升至75.8%和30.8%（2022年分別為68.6%和30.7%），基本每股收益1.3472元。公司業(yè)績(jī)高增主要由于碧云尊邸二期項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)增加了收入38.32億元。公司上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~-60.38億元，主要由于項(xiàng)目?jī)?chǔ)備土地款支出達(dá)52.11億元。
　　持有大量高品質(zhì)物業(yè)，全面開展投資業(yè)務(wù)
　　公司堅(jiān)持租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式，持有各類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)合計(jì)約321萬(wàn)方，平均出租率達(dá)到87%，為近年來(lái)最高水平。公司上半年完成Office Park金科園竣工備案，增加可租售面積19.9萬(wàn)方，圍繞“金色中環(huán)發(fā)展帶”推動(dòng)了20多個(gè)項(xiàng)目的前期或開工建設(shè)工作。同時(shí)公司已啟動(dòng)專業(yè)化投資團(tuán)隊(duì)組建工作，逐步完善直投＋基金投資的業(yè)務(wù)模式，全面開展投資業(yè)務(wù)。
　　可售資源充足，園區(qū)儲(chǔ)備地塊持續(xù)推動(dòng)
　　公司在建可售住宅項(xiàng)目充足，上半年參與虹口區(qū)北外灘宅地項(xiàng)目實(shí)施主體遴選，被確定為實(shí)施主體，預(yù)估貨值超70億元，將極大增厚公司土地儲(chǔ)備，同時(shí)公司臨港組團(tuán)項(xiàng)目和周浦項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨值近180億元，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐厚。園區(qū)資源方面，08街坊碧云商業(yè)綜合體項(xiàng)目繼續(xù)推動(dòng)城市更新及成片出讓規(guī)劃調(diào)整，預(yù)計(jì)將于年內(nèi)正式獲批；金橋南區(qū)零增地改擴(kuò)建初步估計(jì)可新增空間約40萬(wàn)方。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目拓展不及預(yù)期、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不及預(yù)期、上海新房?jī)r(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。