>> 申萬(wàn)宏源-房地產(chǎn)行業(yè)首付比例和存量房貸利率下調(diào)政策點(diǎn)評(píng)：下調(diào)限購(gòu)城市首付比下限，降低存量首套房貸利率-230901
| 上傳日期： |
2023/9/2 |
大?。?/td>
| 671KB |
| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
|
|
事件：
8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于LPR+20BP（原+60BP），首套住房利率政策下限仍為不低于LPR-20BP。各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。。
點(diǎn)評(píng)：
限購(gòu)城市首套首付比下限低至20%、二套降至30%，二套房貸利率下降40BP。8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局出臺(tái)通知，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限：1）不再區(qū)分限購(gòu)和不限購(gòu)城市，首套和二套首付比例調(diào)整為不低于20%和30%。2016年2月2日，央行規(guī)定不限購(gòu)城市首套首付比例低至20%，二套未結(jié)清低至30%。我們統(tǒng)計(jì)目前限購(gòu)城市合計(jì)約25城，包括北上廣深和核心二線城市核心區(qū)域（杭州、成都等）。目前限購(gòu)城市首套首付比例低至30%、二套40%-80%不等，后續(xù)仍有較大放松空間、尤其是一線城市。2）首套房貸利率下限維持不低于LPR-20BP，二套不低于LPR+20BP（原LPR+60BP）；二套房貸利率下調(diào)將促進(jìn)改善性需求釋放。3）各地可按照因城施策原則自主確定首套和二套住房最低首付款比例和利率下限；我們預(yù)計(jì)包括一線城市在內(nèi)的約25個(gè)限購(gòu)城市后續(xù)將自主選用逐步放松。
降低存量首套住房貸款利率，但置換利率不低于原貸款發(fā)放時(shí)首套利率下限。8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局出臺(tái)通知，降低存量首套住房貸款利率：1）存量首套房貸，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸；2）借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套房貸；新發(fā)放貸款的利率由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限，這一定程度上約束了下降幅度。3）新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套房貸。存量房貸利率下調(diào)僅在2008年底曾出現(xiàn)過(guò)，后續(xù)利率落實(shí)下調(diào)有利于降低還貸壓力，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。
廣州、深圳、廈門、武漢等4城明確認(rèn)房不認(rèn)貸，預(yù)計(jì)后續(xù)更多城市有望跟進(jìn)。8月30日，廣州、深圳均明確，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；8月31日，廈門、武漢等重點(diǎn)二線城市明確認(rèn)房不認(rèn)貸。此前廣州政策是家庭房貸未結(jié)清、二套首付比例70%，已結(jié)清、二套首付40%；而深圳政策是二套普宅首付70%、非普80%。此次認(rèn)房不認(rèn)貸政策發(fā)布后，廣深無(wú)房家庭不論是否有過(guò)貸款均按30%首付比例計(jì)算。廣州、深圳作為一線城市、同時(shí)明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，信號(hào)意義明顯，可以有效降低居民購(gòu)房成本、提升購(gòu)房意愿，更好滿足居民剛性和改善性住房需求?？紤]除去廣州、深圳、廈門、武漢外，我們統(tǒng)計(jì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”還剩11城，包括北京、上海、成都等；廣深政策落地后，后續(xù)預(yù)計(jì)有更多高能級(jí)城市將會(huì)持續(xù)跟進(jìn)執(zhí)行。
投資分析意見(jiàn)：下調(diào)限購(gòu)城市首付比下限，降低存量首套房貸利率，維持“看好”評(píng)級(jí)。近期政治局會(huì)議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，央行、證監(jiān)會(huì)、住建部等也接連確認(rèn)支持方向，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)供需兩端政策將加速放松，其中關(guān)注一二線城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團(tuán)；廣州：越秀地產(chǎn)；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、萬(wàn)物云、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
|
|
