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核心觀點(diǎn)
　　首套及二套住房貸款首付比例下限統(tǒng)一下調(diào)為不低于20%和30%，且不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，有助于更好的滿足剛性和改善性住房需求。首套住房商貸利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即LPR-20bp，但對(duì)于新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。二套住房商貸利率政策下限調(diào)整為不低于LPR+20bp，有助于改善型需求的進(jìn)一步釋放。推進(jìn)降低存量首套住房貸款利率，可以節(jié)約借款人的利息支出，有助于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。政策的加持下，銷售復(fù)蘇未來(lái)可期。
　　事件：
　　8月31日晚，央行、國(guó)家金管總局發(fā)布通知，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，并降低存量首套住房貸款利率。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　首套及二套住房貸款首付比例下限下調(diào)，需求空間進(jìn)一步打開(kāi)。通知規(guī)定，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。本次對(duì)全國(guó)商業(yè)貸款最低首付比例下限進(jìn)行統(tǒng)一，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，意味著對(duì)于“限購(gòu)”城市來(lái)說(shuō)，首套和二套最低首付比例下限分別從30%和40%下調(diào)至20%和30%，有助于更好的滿足剛性和改善性住房需求。后續(xù)各城市將根據(jù)市場(chǎng)情況自主調(diào)節(jié)決定首付比例，具體政策落地值得期待，需求空間打開(kāi)。
　　二套房貸款利率調(diào)整為不低于LPR+20bps，改善性需求有望進(jìn)一步釋放。首套住房商貸利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即LPR-20bp，但對(duì)于新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。二套住房商貸利率政策下限調(diào)整為不低于LPR+20bp，相對(duì)于前期的利率下限下調(diào)40個(gè)bp，有助于改善型需求的進(jìn)一步釋放
　　推進(jìn)降低存量首套住房貸款利率。自2023年9月25日起，存量首套住房商貸的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，通過(guò)新發(fā)貸款置換存量貸款或協(xié)商變更合同利率的方式，降低存量首套住房貸款利率，但變更后的貸款利率不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商貸利率政策下限。通過(guò)調(diào)整貸款利率，可以節(jié)約借款人的利息支出，有助于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還款現(xiàn)象，有利于減輕對(duì)銀行利息收入的影響。
　　政策加持下，銷售復(fù)蘇可期。當(dāng)前政策思路是前期房地產(chǎn)支持政策的延續(xù)，中央各級(jí)部門多次強(qiáng)調(diào)要支持剛性和改善性住房需求，本次政策推出后，后續(xù)各城市有望陸續(xù)落地實(shí)施，在政策的加持下，銷售復(fù)蘇未來(lái)可期。重點(diǎn)推薦A股：華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商積余，港股：華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中國(guó)海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、綠城管理控股、貝殼。此外城中村改造為行業(yè)帶來(lái)全新機(jī)遇，地方國(guó)企有望受益，推薦：城建發(fā)展、光明地產(chǎn)、天健集團(tuán)、天地源。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積同比仍然為負(fù)，銷售仍在底部區(qū)域，未來(lái)依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表的營(yíng)收和利潤(rùn)主要來(lái)自于項(xiàng)目的竣工和結(jié)轉(zhuǎn)，若結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期將導(dǎo)致房企業(yè)績(jī)承壓；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。