>> 國信證券-房地產(chǎn)重大政策點評：一線城市無差別落地“認房不認貸”，放松持續(xù)加碼更可期待-230904
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
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| 143KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
超配 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事項：
近期房地產(chǎn)行業(yè)針對需求端的政策頻出，包括“認房不認貸”、降低首付比例、降低存量貸款利率等。
國信地產(chǎn)觀點：1）截至目前四大一線城市均已全域無差別落地“認房不認貸”政策，標志著一線城市政策態(tài)度的實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖，同時也意味著該政策已由“因城施策”變成實質(zhì)性的“自上而下”；2）首付比例下限的調(diào)整，突破了2016年至今的限制，對預期扭轉(zhuǎn)至關(guān)重要；3）結(jié)合已出臺和落地的政策，體現(xiàn)了高層扶持房地產(chǎn)毋庸置疑的決心，預計未來政策格局會更高，或可以繼續(xù)期待類似限購、限售、稅費減免、普宅/非普宅線調(diào)整等“組合拳”出臺；4）從基本面復蘇的角度看，多項重磅政策的頻繁落地，將提振提升中短期的市場熱度，預計Q4將迎來銷售數(shù)據(jù)的明顯修復；5）堅定看好地產(chǎn)板塊，維持“超配”評級，重點推薦布局一線城市的龍頭房企：貝殼-W、越秀地產(chǎn)、金地集團等。
評論：
北上廣深全域無差別落地“認房不認貸”，標志著一線城市政策態(tài)度的實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖
8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。通知明確：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
截至9月1日，廣州、深圳、上海、北京先后發(fā)布公告，全域無差別落地“認房不認貸”，將顯著利好一線城市“先賣后買”的置換群體，降低首付成本。同時，四大一線城市全域無差別落地“認房不認貸”政策，標志著一線城市政策態(tài)度的實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖，同時也意味著該政策已由“因城施策”變成實質(zhì)性的“自上而下”。
首付比例下限下調(diào)，突破了2016年至今的限制
8月31日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，不再區(qū)分是否限購城市，首付比例統(tǒng)一調(diào)整。通知指出：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。各地可按照因城施策原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
此次首付比例下限的調(diào)整，相當于突破了2016年初至今的限制，打開了限購城市的調(diào)整空間，對扭轉(zhuǎn)預期至關(guān)重要。當前四大一線城市尚未落地首付比例下限下調(diào)政策，但結(jié)合之前“認房不認貸”的落地情況，我們認為落地概率較大。若一線城市全都落地，則首付比例將從60%以上降低到20%、30%，降低幅度可觀，預計四大一線城市將在中短期出現(xiàn)較為可觀的持續(xù)復蘇。
存量貸款利率下調(diào)，有助于釋放居民還貸壓力
8月31日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，通知指出：自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。存量貸款利率下調(diào)，有助于釋放居民還貸壓力。
投資建議：
結(jié)合已出臺和落地的政策，體現(xiàn)了高層扶持房地產(chǎn)毋庸置疑的決心，預計未來政策格局會更高，或可以繼續(xù)期待類似限購、限售、稅費減免、普宅/非普宅線調(diào)整等“組合拳”出臺。從基本面復蘇的角度看，多項重磅政策的頻繁落地，將提振提升中短期的市場熱度，預計Q4將迎來銷售數(shù)據(jù)的明顯修復。堅定看好地產(chǎn)板塊，維持“超配”評級，重點推薦布局一線城市的龍頭房企：貝殼-W、越秀地產(chǎn)、金地集團等
風險提示：
疫情等宏觀因素對生產(chǎn)經(jīng)營的影響，電網(wǎng)接入工程建設進度無法及時滿足海上風電建設需求，企業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題導致相關(guān)質(zhì)量損失。
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