>> 民生證券-宏觀專題研究：人地關(guān)系，城中村改造內(nèi)核-230904
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
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| 1529KB |
| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
民生證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
周君芝 |
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近期城中村改造討論引發(fā)熱議，然而大部分研究聚焦于數(shù)據(jù)測算，鮮有探討城中村改造本質(zhì)？本文嘗試從人地關(guān)系視角，探討城中村改造的層次以及可能路徑。
我們理解城中村改造本質(zhì)上是處理城鎮(zhèn)化進程中的人地關(guān)系。
城中村改造未來采用何種模式，轉(zhuǎn)化成何種類型住宅，關(guān)鍵不在于現(xiàn)在城中村面積幾何，關(guān)鍵取決于城鎮(zhèn)化新階段（亦為人口向大型城市集聚）居民的潛在需求。城中村改造目的是優(yōu)化既有城中村住宅，激發(fā)出更大土地價值。土地的價值不在土地本身，而在乎土地之上人的經(jīng)濟活動，在乎人的生產(chǎn)、創(chuàng)造和需求。即城中村改造本質(zhì)上是重塑大型城市的人地關(guān)系。
城中村改造，所有的理解、匡算和預(yù)測，首要前提是理解人的潛在需求。
大型城市中未來居民仍有三大改造需求，分別對應(yīng)三種既有的現(xiàn)實模式。
城中村改造目的是優(yōu)化人地關(guān)系，城中村改造過程也是城中村價值發(fā)現(xiàn)過程。城中村改造有三重價值發(fā)現(xiàn)。一是改善城中村老舊住宅品質(zhì)，改善民生福利；二是滿足商業(yè)住宅需求，市場再定價城市土地價值；三是滿足租房需求，平衡民生福利和城市土地商業(yè)價值。
三大改造需求衍生出三種不同的改造模式。模式一，民生公益類項目運營，滿足老舊住宅品質(zhì)提升需求。模式二，市場化商業(yè)運營，滿足商業(yè)住宅需求。模式三，市場化運作和民生保障相結(jié)合，為滿足租賃住宅需求。
存量住宅供給和潛在人口流向的現(xiàn)實約束下，城中村改造內(nèi)含三個層次。
針對21個特大和超大型城市，我們首先測算各城市當前存量住宅是否充裕，再根據(jù)當前既有存量住宅供需結(jié)構(gòu)，我們將城中村改造劃分為三個層次。
層次一，當前存量住宅供給不足城市，當前有必要對城中村進行拆除重建。
當前存量住宅供給不足城市，城中村有拆除重建需要，按此測算近期可拆除重建的城中村套數(shù)上限約為462萬套。若進一步將口徑收窄，存量住宅供給不足城市，只有核心地區(qū)城中村可在近年拆除重建，則窄口徑測算拆除重建城中村231萬套。即，理論上這231套城中村，當下便有拆除重建的需要。
層次二，未來人口流入為目前存量住房過剩城市打開的新的潛在需求。
存量住房相對充裕城市（以鄭州、青島為例，套戶比>1.2），核心地區(qū)之外城中村，拆除重建的商業(yè)價值偏低。
但若考慮到河南、山東總?cè)丝诒姸?，未來省?nèi)人口或仍鄭州、青島集中，則未來青島、鄭州非核心地區(qū)的城中村，或許也有拆除重建需要。
層次三，人口流入有限且目前存量住房過剩地區(qū)，城中村拆除重建的必要性低。
拆除重建之后的城中村，未來或有的三大方向。
當前存量住宅供給不足（套戶比<1）切租賃熱度較高地區(qū)（廣州、深圳、東莞），城中村拆建之后，可重點關(guān)注保障性租賃住房方向。
當前存量住宅供給不足，但租賃熱度適中地區(qū)（例如上海、北京），城中村拆建時，可重點考慮商業(yè)住宅和保障性租賃住房并舉。
當前存量住宅供給充裕，租賃熱度不高城市，城中村改造時，或許更加應(yīng)該重點考慮老舊住宅改善，提升原居民的居住體驗。
風險提示：地產(chǎn)政策超預(yù)期，城中村改造政策超預(yù)期。
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