>> 中誠信國際-關(guān)于8月31日優(yōu)化住房信貸政策的點評：政策組合拳著力提振市場，后續(xù)政策調(diào)控仍有增量空間-230901
| 上傳日期： |
2023/9/5 |
大?。?/td>
| 524KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中誠信國際 |
| 評級： |
-- |
作者： |
王肖夢,彭月柳婷,袁海霞 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
2023年8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是下調(diào)二套住房利率政策下限。明確二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于5年期LPR加20個基點；首套住房利率政策下限仍為不低于5年期LPR減20個基點。三是降低存量首套住房貸款利率。自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。此前，我們曾多次呼吁要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括但不限于取消限購限售、降低首付比例等措施，避免房地產(chǎn)行業(yè)超調(diào)帶來的不利影響，此次政策的出臺在我們預(yù)期之內(nèi)。
房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，供需轉(zhuǎn)弱行業(yè)“二次探底”
當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。7月24日政治局會議強(qiáng)調(diào)為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，需適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。從中長期看，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入供需結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，一方面人口老齡化、少子化速度大幅加快，主力置業(yè)人群占比下降，購房需求接近見頂導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)中長期潛在增速下行；另一方面，2022年城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.22%，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間在逐步收縮，住房擁有率大幅提高但結(jié)構(gòu)性分化推動房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量結(jié)構(gòu)調(diào)整期。
銷售短期回暖后，二季度房地產(chǎn)行業(yè)供需轉(zhuǎn)弱，行業(yè)進(jìn)入“二次探底”。一季度“保交樓”及部分積壓需求釋放帶動房地產(chǎn)市場修復(fù)，但二季度以來，房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)弱、出現(xiàn)二次探底，大中城市房價均有不同程度回調(diào)，房地產(chǎn)風(fēng)險持續(xù)釋放。2023年1-7月商品房銷售面積及銷售額同比-6.5%、-1.5%，跌幅較前值走高。融資及銷售雙雙走弱抬升地產(chǎn)行業(yè)資金壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比已持續(xù)17個月為負(fù)，1-7月下降11.2%，降幅環(huán)比擴(kuò)大1.4個百分點。企業(yè)資金面持續(xù)承壓進(jìn)一步制約房企投資、開工意愿，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比下降8.5%，新開工面積、施工面積分別同比下降24.5%、6.8%，降幅均較1-6月有所擴(kuò)大。供需兩弱趨勢下，70個大中城市房價均有不同程度回調(diào)，新房價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少。同時，居民端信心不足，今年以來居民使用存款或減少其他投資、采用經(jīng)營貸置換存量按揭貸款的現(xiàn)象大幅增加，加劇了銀行盈利及資產(chǎn)配置壓力。
調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策落地，促進(jìn)潛在購房需求釋放
調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策落地，打開最低首付比例下限，促進(jìn)潛在購房需求釋放。首先，統(tǒng)一房貸首付比例下限。事實上，此前房貸首付比例下限標(biāo)準(zhǔn)自2016年起實施：即在“限購”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限為30%和40%；在非“限購”城市，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限為20%-25%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例為30%。而本次《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》的出臺，統(tǒng)一了全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，下調(diào)了原先“限購”城市的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例進(jìn)，有利于加快釋放潛在購房需求。其次，下調(diào)二套住房貸款利率下限，支持滿足改善性住房需求。前期相關(guān)政策已將首套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點，本次政策進(jìn)一步向改善性住房需求釋放政策暖意，將二套住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。此外，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。整體而言，本次差別化住房信貸政策落地，有效降低居民購房門檻和成本，促進(jìn)潛在購房需求釋放；有利于引導(dǎo)商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，規(guī)范住房信貸市場秩序。
存量房貸利率下調(diào)緩解居民債務(wù)壓力，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資
存量房貸利率下調(diào)有效緩解居民債務(wù)壓力，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資，防范金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險隱患。今年以來，受前期爛尾樓以及房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險持續(xù)釋放影響，居民提前還貸現(xiàn)象增多，2023年6月末個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，除使用存款或減少其他投資提前還貸外，借款人利用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換按揭貸款或加劇銀行合規(guī)和業(yè)務(wù)風(fēng)險。事實上，由于前期房地產(chǎn)市場火熱、銀行信貸額度緊缺等原因，房貸利率較高，央行公布的個人住房貸款加權(quán)平均利率曾一度高達(dá)5.6%；隨著新發(fā)貸款利率持續(xù)下調(diào)，存量房地產(chǎn)市場貸款利率仍居高位。根據(jù)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，本次可以申請調(diào)整利率的存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款包括兩類，第一類是2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，第二類是借款人實際住房情況符合所在城市
|
|
