>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)新模式探索系列之二-城中村改造篇：城中村改造加速推進(jìn)，超7億平規(guī)模為行業(yè)注入新動能-230906
| 上傳日期： |
2023/9/7 |
大小： |
4243KB |
| 格式： |
pdf 共54頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
城中村改造為這輪地產(chǎn)重要政策之一。今年以來，中央高級別會議已多次提及城中村改造。尤其是7·21國常會《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》正式落地，加大政策支持力度，加快城中村改造進(jìn)程。
城中村改造的市場有多大？1）根據(jù)我們的測算，我國全國范圍內(nèi)城中村約1919萬套，占存量住房的10%，涉及面積或達(dá)17.5億平。1919萬套的規(guī)模約為老舊小區(qū)改造體量的一半，約為棚戶區(qū)改造的三分之一?？紤]到城中村改造主要集中在一二線城市，實際體量或?qū)⒏ ?）從省份結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)看，城中村多集中在東部沿海一帶，15%位于廣東、9%位于山東、9%位于浙江、8%位于江蘇；而棚改和老舊小區(qū)改造均主要是集中在中西部省份。3）根據(jù)我們測算，超大特大城市城中村待改造規(guī)模約7.7億平，一線城市3.1億平。其中深圳2.2億平、武漢6546萬平、東莞6037萬平、廣州5693萬平、杭州5591萬平、鄭州4457萬平，城中村體量相對較大。北京和上海分別為1756、1528萬平。
重點城市如何開展城中村改造？城中村改造要經(jīng)過規(guī)劃、前期土地開發(fā)整理、土地收儲、建設(shè)四大階段。從市場實踐來看，普遍存在土地變性、利益關(guān)系與產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、清產(chǎn)清資、資金籌措困難、市場主體參與積極性不高等難點。因此改造是長期而漸進(jìn)的過程，單個項目7-8年，整個城市周期會更長，以上海為例，預(yù)計需要19年（2014-2032年）。1）從主導(dǎo)方來看，目前我國城中村改造模式有四種：政府主導(dǎo)（以杭州、上海等為主）開發(fā)商主導(dǎo)（以珠海、鄭州為主）；村集體主導(dǎo)改造（以廣深為主，通常由村股份公司主持實施，資金主要來源于村民自籌資金、政府扶持、商業(yè)銀行貸款）；三方合作模式（以北京、西安為主）。2）從改造方式看，有拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種，各地根據(jù)城市規(guī)劃、功能定位、經(jīng)濟(jì)實力選擇。3）從土地開發(fā)模式看，主要有一二級聯(lián)動和做地模式。其中深圳、上海、成都等城市多采用一二級聯(lián)動模式，即允許承擔(dān)拆遷和土地一級開發(fā)的市場主體不經(jīng)過招拍掛，通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、補繳地價等方式獲得土地二級權(quán)利，優(yōu)勢在于一二級資源嫁接，節(jié)省成本，增厚綜合利潤空間。廣州和杭州主要采用做地模式，即一級開發(fā)后土地必須收儲，進(jìn)行招拍掛后才能進(jìn)入二級開發(fā)，一、二級市場是分開的。做地模式可以緩解資金壓力，也有利于內(nèi)部充分競爭，更加高效。4）未來改造的資金來源或有：政府出資（財政補貼、發(fā)行專項債券）；金融機(jī)構(gòu)融資（政策性銀行貸款、政策性開發(fā)性金融工具、商業(yè)銀行城市更新貸款、保險資金、不動產(chǎn)私募股權(quán)基金等）；城市更新類基金；城投主體（發(fā)行城市更新類債券融資、發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等）；社會資本投資。5）補償安置預(yù)計采用貨幣化安置比例有限，更多采用實物或房票安置，或與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。
城中村改造的影響多大？1）對投資：一定程度上拉動投資。根據(jù)我們測算，超大特大城市城中村改造總投資額或達(dá)6.3萬億元，假設(shè)平均到未來10年消化，每年的投資額為6259億元，占當(dāng)前一年投資的4.7%。其中，一線城市或撬動2.63萬億元投資總額，年均投資額約2633億元。對比棚改年均1.4萬億元的投入，城中村改造年投資體量不足棚改的二分之一。2）對供給：有助于提升核心城市土地供給質(zhì)量。根據(jù)我們的測算，超大特大城市城中村改造后對應(yīng)的新建總建面或達(dá)3億平，平均每年推出3087萬平，占當(dāng)前供應(yīng)的14%。3）對銷售：不會大規(guī)模刺激銷售和房價上漲。根據(jù)我們的測算，19個超大特大城市城中村改造安置后購買新房面積預(yù)計可達(dá)7162萬平，若10年全部改造完成，每年帶動的銷售面積僅716萬平，僅占到當(dāng)前一年商品住宅銷售的0.6%，遠(yuǎn)低于棚改15-17年13%的銷售貢獻(xiàn)率。此外，從房價來看，城中村改造預(yù)計多采用實物和房票安置方式，房票是政府和開發(fā)商協(xié)商后的結(jié)果，房企不能隨意定價，協(xié)商后接受房票規(guī)定的價格，因此反而會對房價有所限制。
城中村改造中深耕一二線、具備相關(guān)經(jīng)驗的央國企有望率先受益。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，TOP50房企中2022年末有66%涉足城市更新領(lǐng)域，且多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入5-10年時間。根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計，涉足城市更新業(yè)務(wù)的59家房企中，央企占比15%，地方國企占比44%，仍是主要參與者。從業(yè)務(wù)規(guī)模來看，佳兆業(yè)、龍光、富力、時代中國、中國奧園等深耕大灣區(qū)的房企，城市更新土儲均超3000萬平；華潤、雅居樂、首開均超1000萬平；萬科、招蛇在500萬平以上。我們認(rèn)為，“本地化”和“專業(yè)性”是最主要的兩點優(yōu)勢，以下三類企業(yè)或成為有力參與者：1）地方國企或央企；2）深耕一二線城市房企；3）運營管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗豐富的企業(yè)。
投資建議：
我們認(rèn)為城中村改造將是未來行業(yè)長期發(fā)展方向之一，對于調(diào)整核心城市供需關(guān)系有重大意義，或能釋放一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地資源，增加核心區(qū)域土地供應(yīng)。但是城中村改造主要限于一二線城市內(nèi)，實際對銷售投資占比較大的三四線城市難以直接受益，因此城中村改造對于當(dāng)前整體地產(chǎn)投資與需求的拉動都較為有限。根據(jù)我們的測算，超
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