>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造專題報(bào)告系列之一：城改大有可為，戰(zhàn)略高度定位-230909
| 上傳日期： |
2023/9/10 |
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| 1239KB |
| 格式： |
pdf 共31頁(yè) |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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政策意義：城改戰(zhàn)略高度定位，意義重大而深遠(yuǎn)。過去在中央層面，城中村改造更多是在城市更新的大范疇之下提及，因而過去城中村改造的模式、資金來源等更多是以地方探索為主，因而過往總體推進(jìn)較慢。近期中央層面的城中村改造相關(guān)表述密集出臺(tái)，城中村改造逐步從原先城市更新政策的組成部分提級(jí)為一個(gè)單列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署電視電話會(huì)議的表述，表明本次城中村改造的高度定位和重要戰(zhàn)略意義，因而預(yù)計(jì)后續(xù)城改將加速推進(jìn)。近期央行、國(guó)開行接連表態(tài)支持城中村改造，同時(shí)廣州表態(tài)爭(zhēng)取國(guó)家專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款、中央財(cái)政補(bǔ)助、申請(qǐng)地方政府專項(xiàng)債券等途徑，均表明中央在資金方面會(huì)支持城中村改造，城中村改造資金鏈條也將逐步順暢，并且后續(xù)資金方面的配套政策尤其值得期待。雖然目前城中村改造總體規(guī)劃還沒有推出，但部分城市已公布城改計(jì)劃，預(yù)計(jì)城中村改造中央層面的總體規(guī)劃和地方層面的探索將同步積極推進(jìn)。其中，我們認(rèn)為廣州可能是本次城中村改造的標(biāo)桿城市，后續(xù)廣州動(dòng)向尤其值得關(guān)注。
改造范圍：涉及城市望擴(kuò)圍，更新范疇或更廣。從城市范圍來看，我們認(rèn)為入選城市數(shù)量也有望擴(kuò)圍至21-35個(gè)城市，這源于：本次城中村改造在底層政策邏輯上強(qiáng)調(diào)了大城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向，城市人口門檻和落戶放松政策的配合推出或意味著本次城改將聚焦于人口流入地的拆遷安置（一二線城市），顯著區(qū)別于此前棚改聚焦于人口流出地的拆遷安置（三四線城市），既考慮短期穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，又考慮長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，鑒于上述大城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向，預(yù)計(jì)后續(xù)城市人口門檻的限制或會(huì)放寬。從房屋范圍來看，我們認(rèn)為城中村改造雖然基于集體用地，但預(yù)計(jì)又將不限于集體用地，這將導(dǎo)致：一方面，考慮到城中村涉及房屋類型范圍或?qū)⒏鼜V，預(yù)計(jì)本次城中村改造的規(guī)模將比預(yù)期更大；另一方面，考慮到本次城中村改造引入了政府主導(dǎo)的做地模式、同時(shí)也考慮到城中村改造涉及房屋類型范圍或?qū)⒏鼜V，預(yù)計(jì)本次城中村改造的更新節(jié)奏也將比預(yù)期更快。
規(guī)模測(cè)算：估算本輪城改涉及建面約9-12億平。我們通過兩種估算法估算21城城中村房屋建面約9.3億平，其中：1）城區(qū)估算法：通過部分城市城中村總占地面積占比城區(qū)面積的方式，估算21城城中村房屋建面約9.6億平；2）人口估算法：按照各城市城區(qū)人口數(shù)量、人均住房面積估算各城市存量房面積，并按自建房比例（城中村房東自住部分）、低租金住房比例（城中村房東出租部分），估算21城城中村房屋建面約9.1億平。此外，我們假設(shè)涉及城市數(shù)量擴(kuò)圍至21-35個(gè)城市，并進(jìn)行敏感性分析，1）城區(qū)估算法：估算21-35城城中村房屋建面9.6-11.8億平；2）人口估算法：估算21-35城城中村房屋建面9.1-11.9億平；綜合之下，兩種估算法平均后，估算21-35城城中村房屋建面9.3-11.9億平。
影響分析：對(duì)全國(guó)拉動(dòng)效果弱于棚改，但對(duì)一二線影響更大。我們分別按照21-35城、更新周期5-8年、拆舊比20%-30%，進(jìn)行敏感性分析估算，并考慮到入選城市或擴(kuò)圍、房屋范疇或更大、更新節(jié)奏或更快等三大推論，我們認(rèn)為后續(xù)城中村改造的假設(shè)條件應(yīng)該更接近于35城/5年/拆舊比20%-30%的假設(shè)，因而我們估算本輪城中村改造每年投資額約1.5-2.1萬億元，累計(jì)投資額約7.3-10.6萬億元，每年拉動(dòng)銷售面積約0.9-1.3億平（主要在一二線城市），對(duì)應(yīng)每年拉動(dòng)銷售面積占比全國(guó)約6-10%，占比35城（主要為一二線城市）約19-29%。相較于棚改，城改對(duì)全國(guó)影響弱于棚改，但對(duì)一二線影響更大，其中投資方面預(yù)計(jì)城改投資規(guī)模將持平或強(qiáng)于棚改，而銷售方面或產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)方面，城改對(duì)于全國(guó)銷售面積的拉動(dòng)效果減半，但對(duì)于一二線城市的拉動(dòng)作用會(huì)更大、并且更為持續(xù)。
投資分析意見：城改大有可為，戰(zhàn)略高度定位，維持“看好”評(píng)級(jí)。近期政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降房貸首付比、放松限購(gòu)等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認(rèn)為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購(gòu)買力，同時(shí)鑒于目前城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計(jì)未來大有可為。我們預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團(tuán)；廣州：越秀地產(chǎn)；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤(rùn)萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊，資金再趨緊、受限占比再提升
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