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核心歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.9%：2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入729.7億元，同比增長(zhǎng)0.1%。其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入為546.2億元，同比下降8%；經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入為183.6億元，同比增長(zhǎng)35.6%，收入占比提升6.5%至25.1%。整體毛利率為25.7%，同比下降1.2%，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下降5.8%至17%，經(jīng)常性業(yè)務(wù)上升5.8%至71.3%。歸母凈利潤(rùn)人民幣137.4億元，同比增長(zhǎng)29.6%；扣除投資物業(yè)評(píng)估增值后的核心歸母凈利潤(rùn)112.7億元，同比增長(zhǎng)10.9%。其中經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比42.8%。公司宣派中期股息每股0.198元，較去年同期增加8.8%。
　　開(kāi)發(fā)銷售權(quán)益持續(xù)增厚，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售額1702億元，同比增長(zhǎng)40.6%，權(quán)益比提升5個(gè)ppt至74%，簽約面積同比增長(zhǎng)19.4%至701萬(wàn)方，均價(jià)同比增長(zhǎng)17.8%至2.43萬(wàn)元/平。簽約銷售額排名提升至行業(yè)前四，其中一二線項(xiàng)目占比提升至90%。上半年公司新獲取項(xiàng)目35個(gè)，總地價(jià)1023億元（權(quán)益比69%），新增土儲(chǔ)面積797萬(wàn)方（權(quán)益比69.3%），總貨值2270億元（權(quán)益比64.2%），一二線新增可售貨值占比達(dá)93%。截止2023年6月底，公司開(kāi)發(fā)土儲(chǔ)為6548萬(wàn)方，一二線占比72%；投資物業(yè)土儲(chǔ)1085萬(wàn)方，一二線城市占比81%，可保障公司3年以上發(fā)展。2023年下半年可售資源達(dá)3859億元，其中89%位于一二線高能級(jí)城市，未來(lái)三年可結(jié)算面積接近5000萬(wàn)方，豐富的優(yōu)質(zhì)資源保障業(yè)績(jī)高質(zhì)量增長(zhǎng)。
　　經(jīng)常性業(yè)務(wù)收益穩(wěn)定增長(zhǎng)，差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯：公司經(jīng)常性業(yè)務(wù)，包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，上半年收入分別為107.2億元、50.1億元及26.2億元，同比分別增長(zhǎng)41%、37.6%及14.5%。經(jīng)常性業(yè)務(wù)營(yíng)收貢獻(xiàn)占比提升6.5%至25.1%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)同比提升17.8%至42.8%。其中，購(gòu)物中心上半年零售額同比增長(zhǎng)38.9%至751億元，大幅優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。租金收入86億元，同比增長(zhǎng)40%，整體出租率維持在96.2%的行業(yè)高位，租售比為12.6%。下半年計(jì)劃新開(kāi)購(gòu)物中心9座，未來(lái)租金收入有較大上升空間。上半年寫字樓租金收入10億元，同比增長(zhǎng)19.2%，整體出租率提升至81.8%。下半年計(jì)劃新開(kāi)寫字樓3座，預(yù)計(jì)全年EBITDA成本回報(bào)率6.3%。上半年酒店業(yè)務(wù)隨著疫情結(jié)束旅游消費(fèi)復(fù)蘇，收入同比大幅增長(zhǎng)90.1%至10.8億元，毛利率也改善至18.7%，酒店業(yè)務(wù)回歸向好趨勢(shì)。
　　債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，償債能力提升：期內(nèi)公司加權(quán)平均融資成本較2022年全年下降19個(gè)基點(diǎn)至3.56%，維持在行業(yè)低位水平。平均債務(wù)年限拉長(zhǎng)至5.5年。非人民幣凈負(fù)債敞口下降8.3%至8.5%。截至6月末，現(xiàn)金短債比1.87倍，融資儲(chǔ)備短債比1.58倍，凈有息負(fù)債率28.5%，創(chuàng)近五年新低水平。整體財(cái)務(wù)仍然保持穩(wěn)健且結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
　　目標(biāo)價(jià)45港元，維持買入評(píng)級(jí)：公司憑借精益化運(yùn)營(yíng)和健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，簽約銷售額穩(wěn)居行業(yè)第四。我們預(yù)計(jì)公司2023年-2025年實(shí)現(xiàn)歸母核心凈利潤(rùn)約279億元/300億元/337億元，分別給予開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及經(jīng)常性業(yè)務(wù)2023年5倍及28倍市盈率，目標(biāo)價(jià)45港元，維持買入評(píng)級(jí)。