>> 國泰君安-宏觀周報：樓市新變化-230917
| 上傳日期： |
2023/9/18 |
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| 2826KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
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作者： |
董琦 |
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本報告導(dǎo)讀：
全國層面來看，目前新房銷售仍在蓄力，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策邏輯下，需要居民“賣一買一”進行置換，但是考慮到目前剛需受限于收入預(yù)期，后續(xù)政策仍有較大放松的空間，包括：一線城市首套房貸利率和首付比調(diào)降、部分區(qū)域限購限售放開、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬等。此外，需要重視投資端的下滑趨勢，關(guān)注后續(xù)“城中村”改造推進的力度和節(jié)奏。
摘要：
上周聚焦：樓市新變化
我們理解本輪地產(chǎn)放松核心目的就是穩(wěn)信用。一方面，居民端的“資產(chǎn)凈收益率”自4月以后出現(xiàn)二次下探，導(dǎo)致居民凈儲蓄下降的趨勢在近兩個月出現(xiàn)中斷，此時穩(wěn)房價的重要性在提升；另一方面，上半年企業(yè)端的信用擴張主要倚靠高技術(shù)制造業(yè)，而目前在外需回落的背景下，出現(xiàn)了階段性的信用收縮，也就意味著前期產(chǎn)能去化相對干凈、庫存位于低位的傳統(tǒng)制造有望成為結(jié)構(gòu)性擴張的方向。因此，無論是穩(wěn)房價，還是穩(wěn)投資，地產(chǎn)對于私人部門信用的影響成為邊際上的關(guān)鍵矛盾。
各地政策陸續(xù)出臺，進展如何？9月上旬各地正在加速落實相關(guān)政策，目前來看，各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”基本已全部落實；部分城市還下調(diào)了房貸政策利率下限，如：廣州首套房貸利率降至“LPR-10BP”，成為首個利率低于LPR的一線城市；目前二線城市主要的放松措施在限購限售領(lǐng)域，例如：大連、青島、濟南、福州、合肥等多個城市陸續(xù)取消了限購和限售政策，蘇州對120平以上商品房解除限購。從效果來看，目前北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”的作用相對顯著，二手房放量帶動新房企穩(wěn)回升，深圳也有小幅回暖，相對而言，上海的樓市還在蓄力的過程中。
全國層面來看，目前新房銷售仍在蓄力，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策邏輯下，需要居民“賣一買一”進行置換，但是考慮到目前剛需受限于收入預(yù)期，后續(xù)政策仍有較大放松的空間。
a)第一，一線城市后續(xù)關(guān)注首套房首付比例和貸款利率的下調(diào)，以及優(yōu)化部分區(qū)域限購限售政策、放寬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等措施，若樓市恢復(fù)不及預(yù)期，有望進一步放開；
b)第二，目前還未解除限購的二線城市包括：杭州、成都、長沙、廈門、蘇州、無錫、天津、武漢、西安、海南，后續(xù)有望陸續(xù)放開（14年僅有四個一線城市和三亞未解除限購）。
c)第三，除了銷售端的政策，我們認(rèn)為更重要的在于地產(chǎn)投資端尚未企穩(wěn)，疊加是近期地產(chǎn)銷售不及預(yù)期導(dǎo)致房企拿地意愿偏弱，因此，投資端的政策需要進一步發(fā)力來穩(wěn)定總需求，關(guān)注后續(xù)“城中村”改造推進的力度和節(jié)奏。
國內(nèi)經(jīng)濟：上游價格持續(xù)上升，下游需求有所企穩(wěn)。上游原油、煤炭、陰極銅價格均上升；中游螺紋鋼價格回升，水泥價格持續(xù)下探；100大中城市土地成交面積回落，30大中城市商品房成交面積小幅回升；豬肉及蔬菜價格均持續(xù)下降，南華工業(yè)品價格回升；10年國債利率小幅回升，人民幣匯率企穩(wěn)。
下周關(guān)注：下周中國公布貸款市場報價利率LPR，美國公布聯(lián)邦基金利率并召開貨幣政策發(fā)布會，歐盟、英國、日本公布CPI數(shù)據(jù)。
風(fēng)險提示：居民購房意愿不及預(yù)期
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