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核心觀點(diǎn)：
　　竣工影響業(yè)績(jī)釋放，核心凈利率企穩(wěn)。根據(jù)公司中報(bào)，23年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收891.6億元，同比-14%，歸母凈利潤(rùn)134.9億元，同比-19%，毛利率22.6%，高于22年1.3pct，不考慮公允價(jià)值及匯兌損益的核心利潤(rùn)138.2億元，同比-20%，核心凈利率15.5%，高于22年2pct。23H1結(jié)算金額、竣工面積同比分別下降15%、10%，23H1已售未結(jié)規(guī)模2264億元，同比+43%，有充足的資源保障全年結(jié)算。
　　23年上半年權(quán)益銷售金額排名第一。根據(jù)公司半年報(bào)，中海（集團(tuán)）銷售金額1802億元，同比+30.1%，全口徑排名升至第三，權(quán)益金額排名升至第一。根據(jù)月度經(jīng)營(yíng)公告，1-8月中國(guó)海外發(fā)展（00668.HK）累計(jì)銷售金額1796.2億元，同比+18%，全年銷售業(yè)績(jī)壓力較小。
　　高權(quán)益、高質(zhì)量投資。根據(jù)公司半年報(bào)，23H1集團(tuán)、中海發(fā)展、中海宏洋分別拿地金額414億元、379億元、35億元，拿地力度分別為23%、25%、14%，拿地全部位于一二線城市。上半年中海發(fā)展拿地毛利率31.4%，與22年全年水平（31.8%）基本持平。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。公司23年中期毛利率及核心凈利率表現(xiàn)企穩(wěn)，銷售上穩(wěn)中有進(jìn)，投資上攻守兼?zhèn)洌C合融資成本3.54%，成本控制能力優(yōu)異。我們預(yù)計(jì)公司23-24年歸母凈利潤(rùn)分別為285億元、330億元，核心凈利潤(rùn)分別為253億元、296億元，同比分別+3.8%、+16.9%。我們維持公司合理價(jià)值25.87港元/股的判斷不變，對(duì)應(yīng)23H1每股歸母凈資產(chǎn)PB為0.7x，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。行業(yè)景氣度影響公司去化情況；投資端謹(jǐn)慎，規(guī)模增長(zhǎng)不及預(yù)期；未來利潤(rùn)率的波動(dòng)。