>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第38周周報(bào)(9月16日-9月22日)：一線城市新房成交環(huán)比大增，廣州等多個(gè)核心城市放松限購(gòu)-230925
| 上傳日期： |
2023/9/25 |
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| 2118KB |
| 格式： |
pdf 共27頁(yè) |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積環(huán)比增速明顯提升，其中一線城市增幅顯著；二手房成交面積同環(huán)比增速保持正增長(zhǎng)；土地市場(chǎng)同比量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率同環(huán)比均有所上升。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比增速明顯提升，其中一線城市增幅顯著。40城新房成交面積為319.5萬平方米，環(huán)比上漲35.1%，同比下降37.5%，同比降幅較上周擴(kuò)大了20.1個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為88.1%、16.9%、38.1%，同比增速分別為-19.3%、-38.5%、-53.3%。一線城市同比跌幅較上周收窄了17.1個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比跌幅較上周分別擴(kuò)大了42.4、18.8個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積同環(huán)比增速保持正增長(zhǎng)。18個(gè)城市二手房成交面積為173.1萬平方米，環(huán)比上漲12.7%，同比上漲4.5%，同比增速較上周下降了20.6個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為5.1%、19.1%、5.5%，同比增速分別為6.1%、6.9%、-4.4%。一、二線城市同比增速較上周分別下降了28.2、7.1個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比增速較上周下降了38.4個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積與去化周期環(huán)比均上升。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為9845萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8.8%，同比下降3.6%；去化周期為18.6個(gè)月，環(huán)比提升3.6個(gè)月，同比提升5.5個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為0.3%、17.8%、0.3%，同比增速分別為3.1%、-9.2%、-25.8%；去化周期分別為18.1、18.0、49.2個(gè)月，一、二、三四線城市環(huán)比分別提升0.9、7.3、7.8個(gè)月，同比分別提升7.8、5.9、17.6個(gè)月。
土地市場(chǎng)同比量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率同環(huán)比均有所上升。百城成交土地規(guī)劃建面2407.9萬平方米，環(huán)比上漲31.1%，同比下降25.9%；成交土地總價(jià)為375.5億元，環(huán)比下降2.6%，同比下降58.0%；樓面均價(jià)為1559元/平，環(huán)比下降25.7%，同比下降43.4%；百城成交土地溢價(jià)率為2.8%，環(huán)比提升0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，同比下降。本周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為119.7億元，同比下降46%，環(huán)比上升14%?？們斶€量為133億元，同比下降18.3%（前值：-4.9% ），環(huán)比上升1.6%；凈融資額為-13.3億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-0.5%，較上周上漲1.1pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為-1.3%，較上周下跌0.5pct。房地產(chǎn)板塊PE為12.18X，較上周下降0.10X。本周（9.18-9.24），北上資金對(duì)傳媒、電子、汽車加倉(cāng)金額較大，分別20.63、14.43、13.40億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為0.01%（上周為-0.94%），凈買入2.64億元（上周凈買入-11.75億元）。
投資建議
本周新房成交面積同比下降38%，跌幅仍然較大，但環(huán)比增長(zhǎng)35%，熱度持續(xù)回升，其中一線城市環(huán)比增幅最大，高達(dá)88%，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后的效果在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（有滯后）上開始逐步體現(xiàn)。9月20日廣州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，優(yōu)化住房限購(gòu)和增值稅免稅年限，成為本輪周期首個(gè)松綁限購(gòu)政策的一線城市。1）限購(gòu)區(qū)域范圍縮小。除從化、增城區(qū)之外，黃埔、番禺、花都及白云區(qū)四鎮(zhèn)也不再限購(gòu)；2）社保年份縮短。目前限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，外地戶籍家庭社?；騻€(gè)稅繳納年限從5年縮短為2年；3）全域銷售增值稅免征年限從5年降至2年。雖然我們認(rèn)為廣州此次的政策略低于預(yù)期，但仍然是對(duì)于限購(gòu)上最早突破的一線城市，具備一定信號(hào)意義。其他一線、核心二線城市逐步跟進(jìn)限購(gòu)優(yōu)化政策的預(yù)期有所加強(qiáng)。本周，廈門、西安、武漢、長(zhǎng)沙、無錫等地也放松限購(gòu)。當(dāng)前正值“金九銀十”，我們預(yù)計(jì)此輪政策能階段性拉動(dòng)部分置換需求的釋放，短期一線和重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。但后續(xù)核心城市的帶動(dòng)效應(yīng)、銷售積極性的持續(xù)程度、以及全國(guó)銷售的復(fù)蘇仍待觀察。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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