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核心觀點(diǎn)
　　農(nóng)貿(mào)市場具備多種價(jià)值，仍為農(nóng)產(chǎn)品流通主要渠道，零售端滿足細(xì)分群體消費(fèi)需求，批發(fā)端為重要的農(nóng)產(chǎn)品集散地和供應(yīng)源，部分農(nóng)產(chǎn)品市場具備戰(zhàn)略意義，為社會重要的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，滿足特定時(shí)期社會基本生活需求。背靠農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)帶、輻射強(qiáng)消費(fèi)力市場、交通物流便捷是農(nóng)產(chǎn)品市場重要的天然壁壘。大型批發(fā)市場目前已經(jīng)占據(jù)優(yōu)勢位置，聚集大量商流，具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢,政府也注重對于已有市場的培育和支持。農(nóng)產(chǎn)品背靠深圳國資，農(nóng)批市場網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國，公司增強(qiáng)增值服務(wù)，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，同時(shí)資本開支和費(fèi)用支出呈現(xiàn)下降趨勢，盈利能力有望改善；Reits新政利好公司實(shí)現(xiàn)存量市場價(jià)值重估，改善資產(chǎn)負(fù)債表。
　　內(nèi)容概要
　　農(nóng)批市場為重要的農(nóng)產(chǎn)品集散地和供應(yīng)源，具有戰(zhàn)略意義。農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地直供比例不高，80%以上生鮮產(chǎn)品從批發(fā)市場進(jìn)貨，半數(shù)以上的商戶完全從批發(fā)市場進(jìn)貨。農(nóng)產(chǎn)品市場可以充當(dāng)特殊時(shí)期的重要供應(yīng)源，滿足社會居民基本的生活需求。
　　農(nóng)批市場集中度提升，龍頭品牌具備優(yōu)勢。億元以上農(nóng)貿(mào)市場平均營業(yè)面積及交易額均處于增長態(tài)勢，行業(yè)集中趨勢顯著，大型批發(fā)市場具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢。
　　農(nóng)產(chǎn)品為全國農(nóng)產(chǎn)品流通龍頭企業(yè)，覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈。公司布局全國，主營“海吉星”品牌，近年來業(yè)績穩(wěn)健增長，管理效能提升疊加數(shù)字化轉(zhuǎn)型，剔除一次性因素影響，公司費(fèi)用率整體呈現(xiàn)下行趨勢，同時(shí)資本支出收縮，利潤釋放。公司的核心業(yè)務(wù)為批發(fā)市場經(jīng)營，發(fā)力市場配套服務(wù)，現(xiàn)已成為涵蓋農(nóng)產(chǎn)品流通、農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈、農(nóng)業(yè)科技與金融業(yè)務(wù)的全方位農(nóng)產(chǎn)品系統(tǒng)服務(wù)商。同時(shí)，公司打造農(nóng)產(chǎn)品流通全產(chǎn)業(yè)鏈，中心流轉(zhuǎn)模式減少了流通環(huán)節(jié)和基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè)，改善了傳統(tǒng)模式下高成本、高損耗、低時(shí)效的問題，幫助交易中心實(shí)現(xiàn)從依靠地理位置等自然優(yōu)勢收取簡單租金向提供壁壘更高的多種增值服務(wù)轉(zhuǎn)型。
　　REITs政策利好下，有望盤活存量資產(chǎn)。公司作為重資產(chǎn)類企業(yè)，具有較高杠桿，發(fā)行REITs能夠作為投資的退出路徑，增強(qiáng)存量不動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。同時(shí)，公司可將REITs融資所獲資金發(fā)展更具有成長性和盈利能力更強(qiáng)的業(yè)務(wù)。
　　投資建議：我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤分別為3.75、4.47、5.04億元，對應(yīng)PE 31、26、23倍，首次覆蓋給予“增持”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1.行業(yè)競爭加劇風(fēng)險(xiǎn)。新發(fā)地、萬邦國際、中國農(nóng)產(chǎn)品交易等公司也在拓展產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大農(nóng)批市場覆蓋范圍，市場競爭可能加劇。
　　2.市場配套服務(wù)開發(fā)不達(dá)預(yù)期。目前公司部分市場配套服務(wù)相關(guān)控股公司仍處于虧損狀態(tài)，部分公司正在進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整升級，如果業(yè)務(wù)開發(fā)未達(dá)預(yù)期，可能無法轉(zhuǎn)虧為盈，影響公司業(yè)績。
　　3.經(jīng)營區(qū)域集中的風(fēng)險(xiǎn)。公司目前70%以上收入來自廣東和廣西，如果華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、居民收入等發(fā)生重大不利變化，或區(qū)域農(nóng)批市場競爭加劇，將對公司經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。
　　4.敏感性分析。如果公司2023-2025年毛利率從26.23%、25.05%、24.35%分別下降1 pct，那么公司歸母利潤將從3.75、4.47、5.04億元降至3.47、4.12、4.64億元。