>> 中泰證券-建筑行業(yè)專題報告-城中村改造：都市角落萬億大市場，重點關(guān)注三大方向-231009
| 上傳日期： |
2023/10/9 |
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| 2701KB |
| 格式： |
pdf 共51頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
耿鵬智 |
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本輪城中村改造聚焦超大特大城市、助力城市品質(zhì)提升，非棚改2.0。7月21日，國務院常務會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，強調(diào)本輪城中村改造堅持人民政府負主體責任，多渠道籌措整改資金，鼓勵和支持民間資本參與，堅持“留改拆”并舉方式進行改造。改造范圍：主要面向7個超大城市（城區(qū)人口>1000萬）和14個特大城市（城區(qū)人口500萬-1000萬）；與棚改區(qū)別：1）改造對象：城中村改造針對大型城市城中村的自建房、宅基地的更新改造，多為集體土地；棚改針對城鎮(zhèn)中成片危舊住房，多為國有建設用地；2）改造范圍：城中村改造聚焦超大特大城市；棚改面向全國，覆蓋大量三四線城市；3）改造模式：城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造；棚改主要采取拆除重建的模式；4）參與主體：城中村改造以政府引導、市場主導，企業(yè)實施，偏市場化；棚改以政府為主導，國企實施，偏政策化；5）資金來源：本輪城中村改造鼓勵民間資本參與，強調(diào)多渠道籌措改造資金；棚改資金來源重點為政策性金融支持，主要體現(xiàn)為PSL和專項債。本輪城中村改造變化：限制“大拆大建”，重點改善基建設施，聚焦城市品質(zhì)提升。
必要性：擴大內(nèi)需、改善民生，助力大城市提質(zhì)擴容
解決大城市住房短缺問題：1）人口凈流入看，2018-2021年，城中村改造重點城市（21個超大特大城市+蘇州、合肥）城區(qū)人口增速CAGR+3.6%，較全國高2.3pct；其中深圳、杭州、濟南、長沙、合肥CAGR超10%；2）人均住房面積看，根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，城中村改造重點城市人均住房面積為36.81平方米，低于全國平均水平41.76平方米；其中深圳、東莞、廣州較低，分別為21.50、27.80、30.15平方米。大城市住房存短缺情況顯著，城中村改造擴容意義凸顯。
城中村改造改善周邊居民整體的人居環(huán)境，提升城市品質(zhì)。以佛山市南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)改造項目為例，改造后，酒店服務、商務服務在內(nèi)的商務配套產(chǎn)業(yè)齊全，社會效益提高，環(huán)境問題得到治理，城市形象改善。
穩(wěn)增長重要抓手，有望拉動地產(chǎn)投資、帶動消費。城中村改造建安費用：根據(jù)測算，重點城市城中村建筑面積合計9.2億平方米，中性情形下（拆建比為2，單位建安成本為3600元/平方米），對應城中村改造每年建安費用將達6638億元。城中村改造帶來的建安費用彈性：2022年，重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為5.66萬億，根據(jù)全國數(shù)據(jù)假設建安成本占房地產(chǎn)開發(fā)投資額63%，計算得到重點城市2022年建安成本為3.57萬億，進而得到城中村改造每年建安費用占重點城市2022年建安費用18.6%，有望顯著拉動工程需求，并帶動相關(guān)下游消費。分城市看，哈爾濱、東莞、廣州城中村改造帶來的建安費用彈性位列前3，分別達63.6%、57.8%、44.9%。
可行性：模式多元、因城施策，資金籌措保障強
模式看，城中村改造可根據(jù)項目主導方分為政府主導模式、市場主導模式、村集體主導模式和多元協(xié)作模式。按安置方式可分為貨幣化安置、房票（房屋）安置和實物安置；分城市看，北京、西安、廣州偏向政府主導方式，珠海、深圳偏向市場主導方式，上海偏向政府與市場共同主導，雙向并舉。
資金來源看，城中村改造資金通常來源于財政直接撥款、地方專項債、金融機構(gòu)融資、主體自籌和社會資本；民間資本：7月21日，國務院常務會強調(diào)鼓勵和支持民間資本參與城中村改造；專項債：根據(jù)21世紀經(jīng)濟網(wǎng)9月12日報道，符合條件的城中村改造項目將可納入專項債支持范圍，同時將納入保障性安居工程領(lǐng)域，2024年或發(fā)行首批城中村改造專項債；回顧看，棚改期間，地方政府債券規(guī)模維持4000億上下，其中2019年達到峰值7032億元，占當年地方專項債發(fā)行總規(guī)模32.7%；金融機構(gòu)融資：根據(jù)21世紀經(jīng)濟網(wǎng)9月18日報道，在城中村改造支持資金方面，銀行或?qū)⒃O立城中村改造專項借款提供資金支持?；仡櫩矗锔脑迫珖鳳SL（抵押補充貸款）存量持續(xù)上升，由2016年2.05萬億元上升至2019年3.54萬億元，CAGR+19.9%。
項目案例：1）上海青浦區(qū)鳳溪城中村改造：上海規(guī)模最大的城中村改造項目，計劃投資額336億元，由區(qū)政府主導，中交城投負責一級開發(fā)；資金來源于城市更新資金和商業(yè)貸款，采用房屋安置；2）上海普陀紅旗村改造：總投資超300億元，紅旗村項目由上海普陀區(qū)政府主導，中海聯(lián)合體負責開發(fā)，資金來源于商業(yè)貸款，采用房屋安置；3）廣州文沖城中村改造：計劃總投資150億元，由政府主導、村集體和萬科組成合資公司實施，改造資金全部來源于融資地塊出讓所得，采用房屋安置方式；4）深圳大沖村改造：總投資近450億元，采用多方協(xié)作模式，政府監(jiān)管，華潤置地負責出資和開發(fā)，村委會負責組織協(xié)調(diào)村民利益和意愿。
標的梳理：重點關(guān)注位于城中村改造高體量城市咨詢設計類企業(yè)、工程建設央國企
市場空間看：根據(jù)漢嘉設計合同公告數(shù)據(jù)計算得到：規(guī)劃設計、工程建設、第三方服務費率分別1.1%/92.8%/0.5%（其余5.6%為設備購置、管理等其他費用）
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