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核心盈利同比增長(zhǎng)21%：22/23財(cái)年公司錄得收入952.1億港元，同比增長(zhǎng)40%；核心盈利同比增長(zhǎng)21%至110億港元；股東應(yīng)占溢利9億港元，同比下降27.9%，主要受美元加息、人民幣貶值等影響。擬派發(fā)末期派息每股0.3港元，較去年同期的每股1.5港元，有較大幅度下降。另派發(fā)特別股息每股現(xiàn)金1.59港元，待新創(chuàng)建項(xiàng)目股份出售完成。2023財(cái)年公司的平均融資成本4%，凈負(fù)債比率48.7%，較22年底的46.9%有所增加。
　　合同銷售情況良好，土儲(chǔ)豐富：期內(nèi)公司在香港實(shí)現(xiàn)合同銷售額88.6億港元，截至6月末在香港代售住宅單位共1681個(gè)。公司預(yù)計(jì)2024財(cái)年分階段推出六個(gè)住宅項(xiàng)目，超3000個(gè)單位。期內(nèi)公司在內(nèi)地針對(duì)一線城市核心地區(qū)的發(fā)展策略及品牌效應(yīng)合同銷售理想，合同銷售額為151.3億元，銷售面積30.2萬平米。公司在香港和內(nèi)地?fù)碛懈哔|(zhì)量土儲(chǔ)，截止2023年6月末，公司擁有香港土儲(chǔ)814萬平方尺，其中物業(yè)發(fā)展約337萬平方尺。另外公司于新界擁有1636萬平方尺農(nóng)地土儲(chǔ)，其中90%位于北部都會(huì)區(qū)，有望受益于香港土地房屋供應(yīng)改善及北部都會(huì)區(qū)發(fā)展策略。公司在內(nèi)地公司擁有土儲(chǔ)477.3萬平方米，其中大灣區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)占比60%，核心土儲(chǔ)位于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京、沈陽等重點(diǎn)一二線城市，為集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展提供充足的資源。
　　租金收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，體現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力：期內(nèi)公司在香港租金收入達(dá)30.9億港元，同比增長(zhǎng)10%，主要是全民開關(guān)后零售環(huán)境改善，K11營(yíng)運(yùn)效率提升及租用率改善。內(nèi)地租金收入19.1億港元，同比下降6%，整體出租率表現(xiàn)穩(wěn)健。公司目前運(yùn)營(yíng)中K11項(xiàng)目有18個(gè)，其中香港6個(gè)，內(nèi)地12個(gè)，整體運(yùn)營(yíng)樓面面積140.9萬平米。公司預(yù)計(jì)至2026財(cái)年，K11將覆蓋內(nèi)地10個(gè)重點(diǎn)城市，共38個(gè)項(xiàng)目，總面積達(dá)297萬平米，高效的運(yùn)營(yíng)效率加上豐富的儲(chǔ)備，將有望帶動(dòng)經(jīng)常性租金收入每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)。
　　目標(biāo)價(jià)23.5港元，維持買入評(píng)級(jí)：公司香港內(nèi)地雙引擎布局，開發(fā)及持有物業(yè)并重，一直保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)及良好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，品牌效應(yīng)顯著。隨著公司持續(xù)去杠桿優(yōu)化資本開支，降低凈負(fù)債比率，提高營(yíng)運(yùn)效率，通過出售非核心資產(chǎn)回籠資金。我們預(yù)計(jì)公司未來三年的歸母凈利潤(rùn)分別為9.7億、10.5億及11.5億港元?；诠練v史PB估值，我們給予公司2024年0.3X的PB估值，得出目標(biāo)價(jià)23.5港元，維持買入評(píng)級(jí)