>> 中信證券-消費類基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)專題研究：成功基因資源決定，品牌賦能席卷而來-231011
| 上傳日期： |
2023/10/12 |
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| 7540KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國,劉河維 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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2023年，消費類基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營復(fù)蘇。消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs面世在即，我們預(yù)計，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs估值較高，也可能存在品牌溢價。對于商業(yè)地產(chǎn)持有方來說，這意味著打通出表通道，提升資金效率。而對商管公司來說，則意味著第三方管理空間被進一步打開，優(yōu)勢進一步擴大。
▍2023年，消費類基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。2023年上半年，消費基本面復(fù)蘇引領(lǐng)購物中心一些前瞻指標出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，如客流、凈開店率、租金調(diào)增占比等指標出現(xiàn)回暖態(tài)勢。但整體復(fù)蘇進程晚于消費基本面的復(fù)蘇，整體出租率和租金仍然走弱，但走弱趨勢有所放緩。我們認為，這和商戶觀望態(tài)度較強，開店投資意愿復(fù)蘇滯后于消費基本面復(fù)蘇所致。我們預(yù)計，伴隨商家預(yù)期穩(wěn)定，2023年下半年將看到購物中心空置率和租金等實際經(jīng)營結(jié)果回暖。此外，在復(fù)蘇的進程中也存在分化，高線城市和大項目復(fù)蘇更快，不同業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)不同的升降溫趨勢。
▍頭部品牌項目經(jīng)營情況好于整體。2023年上半年，購物中心頭部化、品牌化趨勢延續(xù)。根據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，2023年上半年TOP30企業(yè)3萬平米以上購物中心新開業(yè)數(shù)量占到上半年全國開業(yè)量的46%，開業(yè)存量占到全國存量的37%。頭部企業(yè)經(jīng)營也率先復(fù)蘇，大多數(shù)企業(yè)實現(xiàn)客流、銷售額和租金同店可比正增長，增長幅度好于全國平均水平。此外，頭部品牌亦積極拓展規(guī)模，內(nèi)資品牌企業(yè)輕資產(chǎn)復(fù)制蔚然成風(fēng)，而占據(jù)重奢高端的港資品牌企業(yè)則一般通過股權(quán)合作擴張。
▍先天資源稟賦決定成功基因。雖然我們高度認同運營對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的重要性，但不意味著運營可以讓質(zhì)素偏差、位置不佳的商場起死回生。我們認為，優(yōu)質(zhì)的消費基礎(chǔ)設(shè)施往往位于核心城市的核心商圈；在時間上有先發(fā)優(yōu)勢，并擅長以強勢歷史業(yè)績凝聚租戶組合和人流；且往往具備一定規(guī)模的建筑規(guī)模體量?？傮w來說，運營可以提升低水平物業(yè)的質(zhì)素，但不能改變低水平物業(yè)的前景。不過，好基因亦不能保證商場本身的成功，位置好、規(guī)模大的商場，也可能因為運營方的相對弱勢，最后走向衰敗。
▍品牌賦能席卷而來，頭部企業(yè)地位明確。我國消費類基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)構(gòu)嚴重分化，低效物業(yè)改造空間大。據(jù)贏商網(wǎng)的統(tǒng)計，我國有57%的項目為成熟期物業(yè)，且存在大量低效項目。同時，以華潤萬象生活為代表的企業(yè)也證明了第三方委托的業(yè)務(wù)模型可行性，并通過招商和會員的規(guī)模經(jīng)濟，不斷加強集團對于核心商戶資源和客戶資源的掌控，進一步鞏固和提升市場地位。根據(jù)嬴商網(wǎng)統(tǒng)計，2022年開業(yè)的購物中心中，存量改造項目占全年開業(yè)量的比例超10%，我們預(yù)計這一比例將進一步提升。同時，行業(yè)格局基本確定，現(xiàn)階段缺乏品牌勢能的平臺，除非擁有地標性的資源儲備，并下決心花大力氣發(fā)展商管業(yè)務(wù)，否則很難后來居上。
▍風(fēng)險因素：宏觀經(jīng)濟景氣度不及預(yù)期的風(fēng)險；部分租戶的租金支付能力可能發(fā)生變化的風(fēng)險；局部區(qū)域供給過剩的風(fēng)險。
▍關(guān)注優(yōu)質(zhì)商業(yè)持有運營方的發(fā)展前景。2023年上半年，消費類基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營復(fù)蘇，且消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs面世在即。我們預(yù)計，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs估值較高，也可能存在品牌溢價。對于商業(yè)地產(chǎn)持有方來說，這意味著打通出表通道，提升資金效率。而對商管公司來說，則意味著第三方管理空間被進一步打開，優(yōu)勢進一步擴大。我們建議投資者關(guān)注當前具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)運營能力的商業(yè)持有方或運營方，推薦華潤置地、華潤萬象生活，建議關(guān)注太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)。
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