>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)23年9月REITs月報：政策持續(xù)強化，量變價穩(wěn)市場逐漸成熟-231023
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核心觀點：
9月新政策是對已有政策體系的進一步強化，包括擴大試點行業(yè)范圍和引入保險資金。試點行業(yè)方面，9月8日證監(jiān)會擬對《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第五十條進行修改，在試點行業(yè)范圍中新加入消費類基礎(chǔ)設(shè)施（商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等）。此次修訂將作為消費REITs發(fā)行的前提條件，將為消費REITs在審核的過程中提供合理性依據(jù)。9月30日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于釋放旅游消費潛力推動旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，鼓勵依托景區(qū)項目發(fā)行REITs，將景區(qū)REITs放到了重要位置上。引入資金方面，9月10日金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化保險公司償付能力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的通知》，提出對于保險公司投資REITs中未穿透的，風(fēng)險因子從0.6調(diào)整為0.5。風(fēng)險因子即保險公司投資和經(jīng)營業(yè)務(wù)的資本占用，下調(diào)風(fēng)險因子，將提高保險公司的資本使用效率，有利于引導(dǎo)保險資金入市配置REITs。
建信金風(fēng)新能源REIT作為首單民營風(fēng)力發(fā)電項目，受政策催化作用明顯，評估價值為8.81億元。項目公司24及25年預(yù)測收入均為1.3億元，預(yù)測可分配金額分別為0.9和1.0億元，分派率分別為10%和11%。根據(jù)招募說明書測算，目前國補占營業(yè)收入的32%，在24、25年預(yù)測分紅額中分別占44%和40%，但國補將于2033年發(fā)放完畢，將對后期收入和分紅造成影響。另一方面，國補將形成較長期限的應(yīng)收賬款，16年至23年3月末國補賬期最長為3.5年，加權(quán)平均值為2.7年。20年公司已陸續(xù)回款，23.03應(yīng)收賬款較20年末已下降52%，且后續(xù)項目擬采用“銀行無追保理+發(fā)起人買斷”的模式平滑應(yīng)收賬款。
9月C-REITs市場活躍度下降，但行情走勢平穩(wěn)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，9月C-REITs綜合收益指數(shù)上升0.11%，日均換手率0.69%（下降0.22pct）。截至9月301日，中國C-REITs市場總規(guī)模達907億元，流通盤市值達401億元，上市基金總數(shù)28只。9月總交易量12.20億份，環(huán)比下降5.77億份，市場活躍程度不及7、8兩月。9月C-REITs整體走勢超越同期股債表現(xiàn)，整月走勢略高于NAV，估值水平合理。9月不動產(chǎn)板塊中產(chǎn)業(yè)園區(qū)微漲0.07%，物流設(shè)施和保租房分別下滑1.14%和1.00%。經(jīng)營權(quán)板塊下滑1.37%，其中高速公路下滑1.62%；水電環(huán)保下滑2.00%；新能源微跌0.17%。本月由于分紅除息7.4億元導(dǎo)致價格行情下跌，但總體綜合收入仍上升0.11%。9月張江產(chǎn)園REIT上漲最多為5.28%，主要系發(fā)行人于9月25日增持帶動行情。
風(fēng)險提示?；饍r格存在波動風(fēng)險；基金管理人限于知識、經(jīng)驗為基礎(chǔ)設(shè)施運營管理帶來的管理風(fēng)險；如基礎(chǔ)設(shè)施基金政策發(fā)生變化，可能存在因此導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施項目運營收入降低的風(fēng)險。
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